Eigenmittel sind alle Beträge, die ein Käufer aus eigenem Vermögen einbringt: Erspartes, Bausparguthaben, Wertpapiere, Erbschaften, ein bezahltes Grundstück. Auf Kredit beschafftes Geld zählt nicht dazu. Damit werden zuerst die Kaufnebenkosten gedeckt. Eine Reserve sollte übrig bleiben, weil nach dem Kauf weitere Ausgaben folgen.
Ausführlich erklärt
Eigenmittel sind jene Beträge, die ein Käufer aus eigenem Vermögen in eine Immobilienfinanzierung einbringt, ohne dafür Fremdkapital aufzunehmen. Sie sind die Voraussetzung dafür, dass eine Finanzierung überhaupt zustande kommt, und beeinflussen zugleich die Konditionen erheblich. Anerkannt werden von den Banken vor allem klassische Vermögenswerte: Bankguthaben und Sparbücher, Bausparguthaben nach Ablauf der Bindungsfrist, Wertpapierdepots, Lebensversicherungen mit Rückkaufswert, Erbschaften und Schenkungen sowie der Erlös aus dem Verkauf einer bestehenden Immobilie. Ebenfalls einbringen lässt sich ein bereits bezahltes oder unbelastetes Grundstück – bei einem Bauvorhaben ist das oft der größte Einzelposten.
Auch eine unbelastete Zweitimmobilie kann als zusätzliche Sicherheit dienen und den erforderlichen Bareinsatz reduzieren, wobei sie streng genommen keine Eigenmittel ersetzt, sondern die Besicherung verbessert. Eigenleistungen – die sogenannte Muskelhypothek – werden nur eingeschränkt anerkannt. Banken setzen dafür Obergrenzen und verlangen realistische Annahmen zu Zeitaufwand und Fähigkeiten. Wer sich hier überschätzt, riskiert Bauverzögerungen und Nachfinanzierungsbedarf.
Nicht als Eigenmittel zählen dagegen Beträge, die selbst wieder auf Kredit beruhen: ein zusätzlich aufgenommener Konsumkredit, ein ausgeschöpfter Kontorahmen oder ein Ratenkauf. Solche Konstruktionen fallen bei der Bonitätsprüfung auf und verschlechtern die Beurteilung, statt sie zu verbessern. Private Darlehen von Angehörigen werden unterschiedlich behandelt – handelt es sich um eine echte Schenkung, zählt sie als Eigenmittel; ist Rückzahlung vereinbart, wird sie als Verbindlichkeit gewertet. Eine schriftliche Klarstellung ist daher sinnvoll.
Wesentlich ist, wofür die Eigenmittel benötigt werden. Sie decken zunächst die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Treuhandgebühr, allfällige Provision und die Kosten der Pfandrechtsbegründung. Diese Positionen werden von Banken regelmäßig nicht mitfinanziert, weil sie keinen Gegenwert in der Sicherheit schaffen. Darüber hinaus ist jener Anteil des Kaufpreises aufzubringen, der über die Beleihungsgrenze hinausgeht.
Wege zum Aufbau von Eigenmitteln sind vor allem Zeit und Konsequenz: regelmäßiges Ansparen, Bausparen mit staatlicher Prämie, Auflösung nicht benötigter Verpflichtungen sowie – wo möglich – eine Schenkung innerhalb der Familie, die steuerlich und rechtlich sauber dokumentiert sein sollte. Wirtschaftlich lohnt jeder zusätzliche Euro doppelt: Er senkt die Kreditsumme und verbessert gleichzeitig den Beleihungsauslauf, was zu einem niedrigeren Zinssatz führt. Wer knapp an einer Grenze liegt, sollte prüfen, ob ein moderater zusätzlicher Betrag den Sprung in eine günstigere Konditionenstufe ermöglicht. Wichtig ist zugleich, nicht sämtliche Eigenmittel einzusetzen.
Nach dem Kauf fallen Umzug, Einrichtung und häufig sofortige Instandsetzungen an; darüber hinaus sollte eine Liquiditätsreserve erhalten bleiben, weil eine Immobilie nicht kurzfristig zu Geld gemacht werden kann. Eine Finanzierung, die nur bei völlig entleertem Konto aufgeht, ist keine tragfähige Finanzierung. Banken prüfen diesen Punkt zunehmend mit und fragen nach der verbleibenden Reserve.