Kredite für Kauf, Bau, Umbau oder Sanierung einer Immobilie fasst man als Immobilienkredit zusammen. Neben dem großen Wohnbaukredit gibt es kleinere Sanierungskredite, Zwischenfinanzierungen, Umschuldungen und Nachfinanzierungen. Beim Vergleich zählt der effektive Jahreszins; Grundbucheintragung und Urkunde kommen extra dazu. Von Krediten in fremder Währung wird abgeraten.
Ausführlich erklärt
Immobilienkredit ist der Sammelbegriff für Kredite, die dem Erwerb, Bau, Umbau oder der Sanierung einer Immobilie dienen. In Österreich werden darunter mehrere Produktvarianten angeboten, die sich in Zweck, Besicherung, Laufzeit und Konditionen unterscheiden. Der klassische Wohnbaukredit finanziert Kauf oder Errichtung einer selbst genutzten oder vermieteten Immobilie. Er ist durch ein Pfandrecht besichert, läuft über zwanzig bis dreißig Jahre und wird meist als Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate gestaltet. Der Sanierungs- oder Modernisierungskredit finanziert Maßnahmen an einer bereits vorhandenen Immobilie.
Bei kleineren Beträgen verzichten Banken teils auf eine grundbücherliche Besicherung, was Nebenkosten spart; dafür sind die Zinsen höher. Für thermische Sanierungen und Heizungstausch bestehen zusätzlich Förderungen von Bund und Ländern, die vor Beginn der Arbeiten zu beantragen sind. Die Zwischenfinanzierung überbrückt einen zeitlichen Engpass – etwa wenn eine bestehende Immobilie erst nach dem Bezug des neuen Objekts verkauft wird oder eine Förderung später zugezählt wird. Sie ist meist endfällig gestellt, teurer als der Hauptkredit und sollte realistisch befristet werden, weil Verlängerungen zusätzlich kosten. Die Umschuldung löst einen bestehenden Kredit durch einen neuen ab, üblicherweise um bessere Konditionen zu erzielen.
Zu berücksichtigen sind dabei die Nebenkosten des Wechsels, insbesondere für ein neues Pfandrecht, und bei Fixzinsverträgen eine allfällige Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung. Bei kleineren Restschulden zehren diese Kosten den Zinsvorteil häufig auf. Die Nachfinanzierung deckt zusätzlichen Bedarf, der während eines Bauvorhabens sichtbar wird. Wurde von vornherein ein ausreichend bemessener Höchstbetrag im Grundbuch eingetragen, ist sie ohne neue Eintragung möglich. Für den Vergleich sind mehrere Kriterien maßgeblich.
Der effektive Jahreszinssatz macht Angebote vergleichbar, weil er Bearbeitungsentgelte, Kontoführung und Schätzkosten einbezieht. Der ausgewiesene Gesamtbetrag aller Zahlungen zeigt, was ein scheinbar kleiner Unterschied über die Laufzeit bedeutet. Hinzu kommen die weichen Faktoren: Möglichkeit und Kosten von Sondertilgungen, Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung, Flexibilität bei Ratenanpassung und die Bedingungen für die Anschlussfinanzierung. Nicht im Effektivzins enthalten sind die Kosten der Besicherung – Eintragungsgebühr für das Pfandrecht und Pfandbestellungsurkunde. Diese Positionen sind gesondert zu kalkulieren und aus Eigenmitteln aufzubringen.
Von Fremdwährungskrediten wird heute allgemein abgeraten; das Wechselkursrisiko hat sich in der Vergangenheit für viele Kreditnehmer als teuer erwiesen. Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sieht dafür besondere Warn- und Informationspflichten sowie ein Recht auf Währungswechsel vor. Für Verbraucher bestehen zudem umfangreiche Schutzbestimmungen: standardisierte vorvertragliche Information, verpflichtende Kreditwürdigkeitsprüfung und ein Rücktrittsrecht innerhalb einer gesetzlichen Frist nach Vertragsabschluss. Ergänzend bestehen aufsichtsrechtliche Vorgaben zur nachhaltigen Kreditvergabe, die Mindesteigenmittelanteile, eine maximale Schuldendienstquote und Laufzeitobergrenzen betreffen. Diese Regelungen wurden seit ihrer Einführung mehrfach angepasst; der aktuelle Stand ist vor einer Finanzierung zu erheben.