Wird ein Darlehen über ein Pfandrecht an einer Immobilie abgesichert, spricht man vom Hypothekardarlehen. Weil die Bank dadurch weniger Risiko trägt, sind die Zinsen niedriger als bei unbesicherten Konsumkrediten. Üblich ist eine gleichbleibende Rate. Eintragungsgebühr und Urkunde kosten extra und sind meist aus Eigenmitteln zu zahlen.
Ausführlich erklärt
Ein Hypothekardarlehen ist ein Darlehen, das durch ein Pfandrecht an einer Liegenschaft besichert wird. Es ist die Standardform der Immobilienfinanzierung und der Grund dafür, dass Immobilienkredite deutlich günstiger sind als unbesicherte Konsumkredite: Die dingliche Sicherheit senkt das Risiko der Bank erheblich. Die Konditionen hängen von mehreren Faktoren ab. Maßgeblich sind das allgemeine Zinsniveau, die Bonität des Kreditnehmers, der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis der Kreditsumme zum Beleihungswert der Liegenschaft – sowie der Rang des Pfandrechts.
Finanzierungen, die innerhalb der Kernbeleihungsgrenze bleiben, erhalten die besten Sätze, weil sie über gedeckte Schuldverschreibungen refinanziert werden können. Darüber hinausgehende Anteile werden mit Aufschlägen versehen. Bei der Tilgungsstruktur dominiert das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate aus Zins und Tilgung. Daneben bestehen das Abzahlungsdarlehen mit konstantem Tilgungsanteil und sinkender Rate sowie das endfällige Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt und der Betrag am Ende aus einem Tilgungsträger zurückgeführt wird.
Letztere Variante war in Österreich lange verbreitet, birgt aber das Risiko einer Deckungslücke, wenn der Tilgungsträger die erwartete Summe nicht erreicht. Zur Verzinsung stehen Fixzins, variable Verzinsung und Mischformen zur Verfügung. Bei variabler Verzinsung folgt der Satz einem Referenzzinssatz zuzüglich Aufschlag; das Zinsrisiko trägt der Kreditnehmer. Bei Fixzinsbindung ist die Rate für die vereinbarte Dauer bekannt, danach verbleibt eine Restschuld, die neu zu konditionieren ist.
Ein eigener Kostenblock ist die Besicherung. Anfallen die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht, die Kosten der Pfandbestellungsurkunde samt Beglaubigung sowie allfällige Schätzkosten. Diese Positionen erhöhen den Kapitalbedarf, werden von Banken in der Regel nicht mitfinanziert und sind aus Eigenmitteln aufzubringen. Bei vermieteten Objekten sind sie steuerlich sofort abzugsfähige Werbungskosten und nicht Teil der Anschaffungskosten.
Für den Vergleich mehrerer Angebote ist der effektive Jahreszinssatz die maßgebliche Größe, weil er Bearbeitungsentgelte, Kontoführung und Schätzkosten einbezieht. Ergänzend sollten der ausgewiesene Gesamtbetrag aller Zahlungen sowie die Regelungen zu Sondertilgungen und vorzeitiger Rückzahlung verglichen werden. Auch bestehende, unbelastete Immobilien lassen sich beleihen – etwa zur Finanzierung einer Sanierung oder eines Zweitobjekts. Ist ein früherer Kredit getilgt, das Pfandrecht aber noch eingetragen, kann unter Umständen die freigewordene Rangstelle genutzt werden, was Eintragungsgebühren spart.
Bei der Auszahlung ist zu beachten, dass die Mittel in aller Regel nicht an den Kreditnehmer, sondern auf das Treuhandkonto des Vertragserrichters fließen. Dieser gibt sie erst frei, wenn die lastenfreie Einverleibung des Käufers gesichert und das Pfandrecht der Bank im vereinbarten Rang eingetragen ist. Für Kreditnehmer empfiehlt sich, vor Unterfertigung den Tilgungsplan anzufordern. Er weist für jede Periode Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld aus und macht sichtbar, welcher Betrag am Ende einer Fixzinsbindung offen bleibt.