Zwei Bedeutungen hat dieser Begriff: im Baurecht das laufende Entgelt für die Bodennutzung, in der Finanzierung die Zinsen der Bauzeit. Der Kredit wird nach Baufortschritt in Teilbeträgen ausbezahlt und verzinst, obwohl noch niemand einziehen kann. Wer nebenbei Miete zahlt, trägt beides parallel. Diese Phase gehört in den Finanzierungsplan.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Bauzins wird in Österreich in zwei unterschiedlichen Bedeutungen verwendet, die man auseinanderhalten sollte. Im Baurechtsverhältnis bezeichnet er das laufende Entgelt, das der Bauberechtigte dem Grundeigentümer für die Nutzung des Bodens schuldet – dazu findet sich ein eigener Glossareintrag unter Baurechtszins. Im Finanzierungszusammenhang, um den es hier geht, meint Bauzins die Zinsbelastung, die während der Bau- oder Sanierungsphase entsteht, bevor der Kredit in die reguläre Tilgungsphase übergeht. Der Hintergrund ist die Auszahlungslogik von Baufinanzierungen.
Anders als beim Kauf einer fertigen Immobilie wird der Kreditbetrag nicht auf einmal überwiesen, sondern in Teilbeträgen nach Baufortschritt – bei Bauträgerprojekten entsprechend dem Ratenplan, beim Eigenbau nach Rechnungslegung der Gewerke. Ab dem Moment der jeweiligen Auszahlung laufen Zinsen, obwohl das Objekt noch nicht nutzbar ist und weder Miete erspart noch Ertrag erwirtschaftet. Daraus ergibt sich eine oft unterschätzte Doppelbelastung. Wer zur Miete wohnt und gleichzeitig baut, trägt Miete und Bauzinsen parallel, häufig über zwölf bis vierundzwanzig Monate.
Diese Phase gehört zwingend in den Finanzierungsplan. Üblich ist, während der Bauzeit nur Zinsen zu zahlen und mit der Tilgung erst nach Fertigstellung zu beginnen; manche Banken bieten auch eine Tilgungsfreistellung an. Beide Varianten senken die laufende Belastung, erhöhen aber die Gesamtzinskosten. Hinzu kommen Bereitstellungsentgelte.
Viele Institute verrechnen für den zugesagten, aber noch nicht abgerufenen Kreditteil ein Entgelt, das nach einer bereitstellungsfreien Zeit einsetzt. Verzögert sich der Bau, kann dieser Posten spürbar werden. Bei Vertragsabschluss lohnt es daher, die bereitstellungsfreie Frist und die Höhe des Entgelts zu verhandeln und die Frist am realistischen – nicht am optimistischen – Bauzeitplan auszurichten. Ein verwandtes Instrument ist die Zwischenfinanzierung.
Sie überbrückt einen zeitlichen Engpass, etwa wenn eine bestehende Immobilie erst nach dem Bezug des Neubaus verkauft wird oder wenn eine Wohnbauförderung erst später zugezählt wird. Zwischenfinanzierungen sind meist endfällig gestellt und teurer als der Hauptkredit; ihre Laufzeit sollte realistisch bemessen sein, weil Verlängerungen zusätzlich kosten. Steuerlich sind Bauzinsen bei einer künftig vermieteten Immobilie grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig und nicht Teil der Herstellungskosten – anders als etwa Anschlussgebühren. Bei Eigennutzung besteht keine Abzugsmöglichkeit.
Für die Praxis empfiehlt sich, im Finanzierungsplan eine eigene Zeile für die Bauphase vorzusehen: erwartete Auszahlungszeitpunkte, daraus resultierende Zinsen, Bereitstellungsentgelte und ein Puffer für Bauverzögerung. Wer diese Position weglässt, unterschätzt den Kapitalbedarf regelmäßig um einen Betrag, der am Ende genau dann fehlt, wenn die letzten Rechnungen kommen. Ebenfalls sinnvoll ist, mit der Bank die Auszahlungsmodalitäten im Detail zu vereinbaren: Welche Nachweise sind für einen Abruf nötig, wie lange dauert die Bearbeitung, und wer prüft den Baufortschritt? Verzögerungen bei der Auszahlung führen zu Verzugszinsen gegenüber Professionisten und können den Bauablauf stören.