In einer Haushaltsrechnung stehen die monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüber; daraus ergibt sich die dauerhaft leistbare Kreditrate. Häufiger Fehler ist der Vergleich mit der bisherigen Miete: Betriebskosten, Energie, Rücklage, Versicherungen und Instandhaltung kommen zur Rate hinzu. Sinnvoll ist zusätzlich ein Test mit höheren Zinsen.
Ausführlich erklärt
Die Haushaltsrechnung stellt die monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüber und beantwortet die Frage, welche Kreditrate dauerhaft tragbar ist. Banken erstellen sie im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung; für Kreditnehmer lohnt es sich, sie zuvor selbst aufzustellen. Auf der Einnahmenseite werden regelmäßige, nachweisbare Bezüge angesetzt: Nettoeinkommen einschließlich der aliquoten Sonderzahlungen, Mieteinnahmen abzüglich einer Reserve für Leerstand und Instandhaltung, Familienleistungen und dauerhafte Unterhaltsleistungen. Einmalige oder unsichere Bezüge – Überstunden, Bonuszahlungen, befristete Zulagen – werden von Banken vorsichtig oder gar nicht berücksichtigt.
Auf der Ausgabenseite steht zunächst der Lebensunterhalt. Banken arbeiten dafür mit Pauschalsätzen je Person, die eine Untergrenze darstellen; die tatsächlichen Ausgaben liegen häufig darüber. Hinzu kommen bestehende Kredite und Leasingraten, Unterhaltszahlungen, Versicherungen, Mobilität, Kinderbetreuung und Ausbildung. Der häufigste Fehler bei der eigenen Aufstellung ist die unvollständige Erfassung der Wohnkosten.
Die Kreditrate ist nicht die Gesamtbelastung. Hinzu kommen Betriebskosten, die Dotierung der Erhaltungsrücklage beziehungsweise bei Eigenheimen eine selbst gebildete Rücklage, Energie, Grundsteuer, Versicherungen und laufende Instandhaltung. Wer die Rate mit der bisherigen Miete vergleicht, unterschätzt die künftige Belastung erheblich, weil die Miete diese Positionen bereits enthielt. Ergänzend bestehen in Österreich aufsichtsrechtliche Vorgaben zur nachhaltigen Vergabe von Wohnimmobilienkrediten.
Sie betreffen einen Mindestanteil an Eigenmitteln, eine Obergrenze für die Schuldendienstquote – also den Anteil des Kapitaldienstes am verfügbaren Einkommen – sowie eine Laufzeitobergrenze. Diese Regelungen wurden seit ihrer Einführung mehrfach angepasst; der aktuelle Stand ist vor einer Finanzierung zu erheben. Sinnvoll ist über die reine Aufstellung hinaus ein Stresstest. Zu prüfen ist, ob die Belastung auch dann tragbar bliebe, wenn der Zinssatz nach Ablauf einer Fixzinsbindung deutlich höher liegt, wenn ein Einkommen für längere Zeit wegfällt oder wenn eine unerwartete Reparatur ansteht.
Wer diese Szenarien vorab durchrechnet, kennt seine Grenze. Praktisch bewährt hat sich, mehrere Monate lang die tatsächlichen Ausgaben zu erfassen, bevor eine Finanzierung geplant wird. Die so gewonnene Zahl weicht von der geschätzten regelmäßig ab – und sie ist die belastbarere Grundlage. Ein zweiter Rat betrifft die Reihenfolge: Von der leistbaren Rate über Laufzeit und Zinssatz zum darstellbaren Kreditbetrag, dann Eigenmittel abzüglich Kaufnebenkosten und Liquiditätsreserve addieren.
Das Ergebnis ist die realistische Preisobergrenze – und der sinnvolle Ausgangspunkt der Objektsuche. Zu bedenken ist schließlich, dass die Bank ihre eigene Rechnung erstellt und dabei mit eigenen Pauschalsätzen arbeitet. Die Ergebnisse können auseinanderfallen – regelmäßig ist die Bankrechnung strenger. Wer vorab selbst rechnet, erlebt bei der Finanzierungszusage jedenfalls keine Überraschung nach unten – und kann die Objektsuche von Beginn an auf den realistischen Bereich ausrichten, statt Zeit mit unerreichbaren Objekten zu verbringen.