Unter Rücklage versteht man Geld, das für spätere Ausgaben zurückgelegt wird. Im Wohnungseigentum ist die Erhaltungsrücklage vorgeschrieben; sie bleibt beim Haus und wird beim Verkauf nicht ausbezahlt. Eigenheimbesitzer müssen selbst vorsorgen, am besten über einen monatlichen Dauerauftrag. Für Käufer zählt der Rücklagenstand zu den wichtigsten Prüfpunkten.
Ausführlich erklärt
Rücklage ist ein Sammelbegriff für zurückgelegte Mittel, die für künftige Aufwendungen bereitstehen. Im Immobilienbereich verbergen sich dahinter mehrere unterschiedliche Institute, die auseinanderzuhalten sind. Die bekannteste ist die Erhaltungsrücklage im Wohnungseigentum. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, wird durch monatliche Beiträge der Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen gebildet, ist zweckgebunden für Aufwendungen an der Liegenschaft, getrennt zu verwahren und jährlich abzurechnen.
Im Alltag begegnen für dasselbe Institut auch die Bezeichnungen Instandhaltungsrücklage und Reparaturrücklage. Wesentlich ist: Sie bleibt bei der Liegenschaft – wer verkauft, erhält seinen rechnerischen Anteil nicht ausbezahlt. Davon zu unterscheiden ist die Mietzinsreserve im Mietrecht. Sie ist keine angesparte Geldsumme, sondern eine rechnerische Größe: Über einen Zeitraum der vergangenen zehn Jahre werden die vereinnahmten Hauptmietzinse den getätigten Erhaltungs- und Verbesserungsaufwendungen gegenübergestellt.
Ergibt sich ein Überschuss, besteht eine Reserve; ergibt sich ein Fehlbetrag, ein Mietzinsabgang. Bedeutung hat das vor allem für die Frage, ob eine Mietzinserhöhung für Erhaltungsarbeiten beantragt werden kann. Beim Eigenheim gibt es keine gesetzliche Rücklage. Der Eigentümer muss selbst vorsorgen, was in der Praxis häufig unterbleibt – mit der Folge, dass Sanierungen später über Kredite finanziert werden und dadurch teurer werden.
Sinnvoll ist ein eigenes Konto mit monatlichem Dauerauftrag, dessen Höhe sich an denselben Ansätzen orientiert wie im Wohnungseigentum: ein Betrag je Quadratmeter Nutzfläche oder ein Anteil der Herstellungskosten pro Jahr. Wer präziser vorgehen will, erstellt einen Instandhaltungsplan, der für die wesentlichen Bauteile Restlebensdauer und erwartete Erneuerungskosten erfasst. Ein weiterer, eigenständiger Begriff ist der Rücklass im Bauwesen. Der Deckungsrücklass wird während der Bauabwicklung von Abschlagsrechnungen einbehalten, der Haftungsrücklass nach der Übernahme über die Gewährleistungsfrist.
Beide sind Sicherungsinstrumente gegenüber ausführenden Unternehmen und haben mit den genannten Rücklagen nichts zu tun. Steuerlich ist zu beachten, dass Beiträge zur Erhaltungsrücklage bei vermieteten Wohnungen erst im Zeitpunkt der tatsächlichen Verwendung als Werbungskosten wirksam werden, nicht bereits bei Einzahlung. Für Käufer ist der Rücklagenstand einer der wichtigsten Prüfpunkte. Aussagekräftig ist die Kombination aus absolutem Stand je Quadratmeter, monatlicher Dotierung, Entwicklung über mehrere Jahre und den in den Versammlungsprotokollen genannten anstehenden Maßnahmen.
Für alle Formen gilt derselbe Grundsatz: Vorsorge ist günstiger als Nachfinanzierung. Wer laufend zurücklegt, vermeidet Belastungsspitzen und die Notwendigkeit, Sanierungen unter Zeitdruck zu finanzieren. Für Anleger gehört zusätzlich eine Liquiditätsreserve außerhalb der Immobilie zum soliden Aufbau. Sie fängt Leerstände, Mieterwechsel und unerwartete Reparaturen ab und verhindert, dass eine kurzfristige Lücke zu einem Zahlungsverzug führt.
Als Orientierung dient ein Betrag, der mehrere Monatsraten samt laufender Kosten abdeckt. Diese Reserve sollte nicht in die Finanzierung eingerechnet werden.