Umgangssprachlich Instandhaltungsrücklage, im Gesetz Erhaltungsrücklage: Geld, das eine Eigentümergemeinschaft laufend für künftige Sanierungen anspart. Die Höhe richtet sich nach Alter und Zustand des Hauses. Beim Verkauf bleibt der angesparte Anteil beim Haus. Ein niedriger Stand bei anstehender Sanierung kündigt Sonderzahlungen an. Beim Eigenheim muss man selbst vorsorgen.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Instandhaltungsrücklage wird im Alltag häufig verwendet, ist im österreichischen Wohnungseigentumsrecht jedoch nicht der maßgebliche Ausdruck. Das Wohnungseigentumsgesetz spricht von der Rücklage beziehungsweise Erhaltungsrücklage. Gemeint ist dasselbe: jener Betrag, den eine Eigentümergemeinschaft laufend ansammelt, um künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten finanzieren zu können. Auch die Bezeichnung Reparaturrücklage ist gebräuchlich.
Rechtlich ist die Bildung verpflichtend, und zwar in angemessener Höhe. Einen fixen Betrag nennt das Gesetz nicht. Als Maßstab dienen Alter und Zustand des Gebäudes, bereits durchgeführte Sanierungen, absehbare Maßnahmen und die Größe der Anlage. Über die konkrete Höhe entscheidet die Eigentümergemeinschaft auf Vorschlag der Verwaltung; einzelne Eigentümer können eine Anpassung beantragen und im Streitfall gerichtlich überprüfen lassen.
Für die Bemessung haben sich mehrere Ansätze etabliert. Der einfachste orientiert sich an einem Betrag je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, gestaffelt nach Alter und Zustand des Hauses. Ein zweiter Ansatz leitet den Bedarf aus einem Anteil der Herstellungskosten pro Jahr ab. Ein dritter, präziserer Weg ist der Instandhaltungsplan: Für die wesentlichen Bauteile werden Restlebensdauer und erwartete Erneuerungskosten erfasst und daraus der jährliche Vorsorgebedarf errechnet.
Dieser Weg ist aufwendiger, liefert aber die belastbarste Grundlage und macht Diskussionen in der Eigentümerversammlung sachlicher. Die Rücklage ist zweckgebunden, getrennt zu verwahren und jährlich abzurechnen. Sie bleibt bei der Liegenschaft: Wer verkauft, erhält seinen rechnerischen Anteil nicht ausbezahlt, sondern er geht auf den Erwerber über. Bei der Preisverhandlung wird ein hoher Rücklagenstand daher regelmäßig wertsteigernd berücksichtigt.
Steuerlich ist zu beachten, dass Beiträge zur Rücklage bei vermieteten Wohnungen erst im Zeitpunkt der tatsächlichen Verwendung als Werbungskosten wirksam werden, nicht bereits bei Einzahlung. Beim Eigenheim gibt es keine gesetzliche Rücklage. Der Eigentümer muss selbst vorsorgen, was in der Praxis häufig unterbleibt – mit der Folge, dass Sanierungen später über Kredite finanziert werden und dadurch teurer werden. Sinnvoll ist ein eigenes Konto mit monatlichem Dauerauftrag, dessen Höhe sich an denselben Ansätzen orientiert wie im Wohnungseigentum.
Für Käufer ist der Rücklagenstand einer der wichtigsten Prüfpunkte überhaupt. Aufschlussreich ist die Kombination aus Stand, monatlicher Dotierung und den in den Versammlungsprotokollen genannten anstehenden Maßnahmen. Eine leere Kasse bei sichtbarem Sanierungsbedarf kündigt Sonderzahlungen an. Ein praktischer Anhaltspunkt zur Beurteilung: Man setze den Rücklagenstand ins Verhältnis zur Nutzfläche des Hauses und vergleiche das Ergebnis mit den absehbaren Maßnahmen der nächsten zehn Jahre.
Steht eine Dach- oder Fassadensanierung bevor, während die Rücklage nur wenige Euro je Quadratmeter beträgt, ist eine Sonderdotierung praktisch vorprogrammiert – und sie trifft den Käufer, nicht den Verkäufer. Der Rücklagenstand gehört daher in jede Preisverhandlung.