Wie viel Geld die Bank bereitstellt, ist der Kreditbetrag. Er ergibt sich aus dem Bedarf, also Kaufpreis oder Baukosten minus Eigenmittel, und aus dem, was Objektwert und Haushaltseinkommen tragen. Der niedrigere Wert zählt. Kaufnebenkosten werden meist nicht mitfinanziert; bei Bauvorhaben gehört ein Puffer für Unvorhergesehenes dazu.
Ausführlich erklärt
Der Kreditbetrag ist die Summe, die eine Bank zur Verfügung stellt. Seine richtige Bemessung ist einer der häufigsten Stolpersteine bei Immobilienfinanzierungen – zu niedrig angesetzt führt er zu teurer Nachfinanzierung, zu hoch angesetzt zu unnötigen Zinskosten. Ermittelt wird er von zwei Seiten. Von unten aus dem tatsächlichen Bedarf: Kaufpreis oder Baukosten abzüglich der eingebrachten Eigenmittel.
Von oben aus der Kapazität der Bank: Beleihungswert multipliziert mit der Beleihungsgrenze, begrenzt durch die Tragfähigkeit des Haushalts. Der niedrigere der beiden Werte ist maßgeblich. Entscheidend ist die vollständige Erfassung des Bedarfs. Zum Kaufpreis kommen die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Treuhandgebühr, allfällige Provision – sowie die Kosten der Finanzierungsbesicherung mit Eintragungsgebühr für das Pfandrecht und Pfandbestellungsurkunde.
Diese Positionen werden von Banken in aller Regel nicht mitfinanziert, weil ihnen kein verwertbarer Gegenwert gegenübersteht. Sie sind daher zusätzlich aus Eigenmitteln aufzubringen und dürfen nicht in den Kreditbetrag hineingerechnet werden. Bei Bauvorhaben ist der Bedarf breiter zu fassen. Hinzu kommen Aufschließungsabgaben und Anschlussgebühren, Erdarbeiten und Gründung, Planungs- und Nebenkosten, Außenanlagen samt Zufahrt und Einfriedung, Küche und Einrichtung, die Bauzinsen während der Errichtung sowie ein Puffer für Unvorhergesehenes.
Bei Sanierungen im Bestand ist die Unsicherheit besonders hoch, weil der tatsächliche Zustand erst nach Öffnung von Bauteilen sichtbar wird. Genau deshalb ist ein Puffer sinnvoll. Eine Nachfinanzierung während des Bauvorhabens ist möglich, aber aufwendig: Sie erfordert eine neuerliche Prüfung, gegebenenfalls eine zusätzliche Pfandrechtseintragung samt Gebühren und kostet Zeit in einer Phase, in der Rechnungen bereits fällig sind. Wurde von vornherein ein ausreichend bemessener Höchstbetrag im Grundbuch eingetragen, lässt sich zusätzlicher Bedarf ohne neue Eintragung abdecken – ein Argument dafür, den Rahmen der Höchstbetragshypothek nicht zu knapp zu wählen.
Umgekehrt ist ein zu hoher Kreditbetrag nicht kostenfrei. Nicht abgerufene Teile können Bereitstellungsentgelte verursachen, und ein höherer Beleihungsauslauf verschlechtert die Konditionen. Die Kunst liegt daher in einer realistischen Bedarfsermittlung mit ausgewiesener Reserve, nicht in einem pauschalen Aufschlag. Zu unterscheiden ist der Kreditbetrag vom Gesamtbetrag aller Zahlungen, den die vorvertragliche Information ausweist.
Dieser umfasst zusätzlich sämtliche Zinsen und Kosten über die Laufzeit und macht anschaulich, was eine Finanzierung insgesamt kostet. Ein praktischer Prüfschritt vor der Objektsuche ist die Rückwärtsrechnung: Von der monatlich leistbaren Rate über Laufzeit und Zinssatz zum darstellbaren Kreditbetrag, dann Eigenmittel abzüglich Nebenkosten und Liquiditätsreserve addieren. Das Ergebnis ist die realistische Preisobergrenze. Diese Rechnung sollte gemeinsam mit der Bank erstellt und nicht bloß überschlagen werden, weil der Beleihungswert des konkreten Objekts das Ergebnis nochmals verändern kann und die Bank ihre eigenen Ansätze verwendet.