Bei einem Kredit stellt die Bank Geld auf Zeit zur Verfügung und verlangt dafür Zinsen. Wohnbaukredite sind durch ein Pfandrecht auf der Liegenschaft besichert und deshalb günstiger als unbesicherte Konsumkredite. Angebote vergleicht man über den effektiven Jahreszinssatz und den Gesamtbetrag aller Zahlungen; die Besicherungskosten sind darin nicht enthalten.
Ausführlich erklärt
Ein Kredit ist die Überlassung von Kaufkraft auf Zeit gegen Entgelt. Rechtlich räumt der Kreditgeber dem Kreditnehmer einen Rahmen ein, den dieser in Anspruch nehmen kann, aber nicht muss – das unterscheidet den Kreditvertrag vom Darlehen, bei dem ein konkreter Betrag ausbezahlt und zurückgezahlt wird. In der Praxis der Immobilienfinanzierung werden beide Begriffe weitgehend synonym verwendet, weil eine Kreditzusage erteilt und der Betrag anschließend abgerufen wird. Nach dem Zweck unterscheidet man mehrere Arten. Der Wohnbau- oder Immobilienkredit dient dem Erwerb, Bau oder der Sanierung und ist durch ein Pfandrecht besichert.
Der Konsumkredit finanziert bewegliche Güter oder allgemeinen Bedarf und ist meist unbesichert, dafür deutlich teurer. Der Kontokorrentkredit räumt einen Rahmen auf dem Girokonto ein und ist die teuerste Form der Überbrückung. Im gewerblichen Bereich kommen Betriebsmittel- und Investitionskredite hinzu. Nach der Besicherung unterscheidet man besicherte und unbesicherte Kredite. Die dingliche Besicherung durch ein Pfandrecht an einer Liegenschaft ist der Grund für die deutlich niedrigeren Zinsen bei Immobilienfinanzierungen.
Weitere Sicherheiten sind Bürgschaften, Garantien, die Verpfändung von Wertpapieren oder Sparguthaben und die Zession von Forderungen. Nach der Verzinsung wird zwischen Fixzins, variabler Verzinsung und Mischformen unterschieden. Nach der Tilgung zwischen Annuitätenkredit mit gleichbleibender Rate, Abzahlungskredit mit konstantem Tilgungsanteil und endfälligem Kredit, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt werden. Für Verbraucher bestehen umfangreiche Schutzbestimmungen. Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sowie das Verbraucherkreditgesetz verpflichten zu standardisierter vorvertraglicher Information, zu einer eingehenden Kreditwürdigkeitsprüfung und zur Angabe des effektiven Jahreszinssatzes.
Hinzu kommen ein Rücktrittsrecht innerhalb einer gesetzlichen Frist, Regelungen zur vorzeitigen Rückzahlung und Beschränkungen für Kopplungsgeschäfte. Ergänzend bestehen in Österreich aufsichtsrechtliche Vorgaben zur nachhaltigen Vergabe von Wohnimmobilienkrediten, die Mindesteigenmittelanteile, eine maximale Schuldendienstquote und Laufzeitobergrenzen betreffen. Diese Regelungen wurden mehrfach angepasst; der aktuelle Stand ist vor einer Finanzierung zu erheben. Für den Vergleich mehrerer Angebote ist der effektive Jahreszinssatz die maßgebliche Größe, ergänzt um den ausgewiesenen Gesamtbetrag aller Zahlungen sowie die Regelungen zu Sondertilgungen, vorzeitiger Rückzahlung und Anschlussfinanzierung. Nicht im Effektivzins enthalten sind die Kosten der grundbücherlichen Besicherung – Eintragungsgebühr für das Pfandrecht und Pfandbestellungsurkunde.
Sie fließen an Dritte und nicht an die Bank, erhöhen aber den Kapitalbedarf und sind aus Eigenmitteln aufzubringen. Für die Praxis empfiehlt sich, mehrere Institute anzufragen und die Angebote nach demselben Muster zu vergleichen: identischer Kreditbetrag, identische Laufzeit, identische Tilgungsstruktur. Nur dann sind die Zahlen aussagekräftig. Ein Angebot mit niedrigerem Nominalzins, aber ungünstigeren Sondertilgungsregeln kann über die Laufzeit teurer sein als eines mit leicht höherem Satz und voller Flexibilität. Der Gesamtbetrag aller Zahlungen macht diesen Unterschied sichtbar.