Bei der Kaufpreisfinanzierung geht es darum, Kredit und Kaufabwicklung zeitlich zusammenzubringen. Vor der Suche klärt die Bank den möglichen Rahmen, nach der Einigung folgen Bewertung, Zusage und Pfandbestellung. Ausgezahlt wird auf das Treuhandkonto. Weil das Wochen dauert, gehört ein Finanzierungsvorbehalt in jedes Kaufanbot. Die Nebenkosten bleiben meist Eigenmittel.
Ausführlich erklärt
Die Kaufpreisfinanzierung bezeichnet die Bereitstellung der Mittel für den Erwerb einer Immobilie und deren Abstimmung mit dem Ablauf der Kaufabwicklung. Sie ist weniger eine eigene Kreditform als eine Frage der Koordination: Kaufvertrag und Kreditvertrag müssen zeitlich und inhaltlich zusammenpassen. Der übliche Ablauf beginnt mit der Finanzierungsklärung vor der Objektsuche. Auf Basis von Einkommen, Verpflichtungen und Eigenmitteln ermittelt die Bank einen möglichen Rahmen und stellt eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung aus, die in der Verhandlung als Nachweis der Abschlusssicherheit dient.
Nach Einigung über ein konkretes Objekt folgt der Antrag mit vollständigen Unterlagen. Die Bank bewertet die Liegenschaft, ermittelt den Beleihungswert und erteilt bei positiver Prüfung die Finanzierungszusage samt Auflagen. Erst danach wird die Pfandbestellungsurkunde errichtet und beglaubigt unterfertigt. Die Auszahlung erfolgt nicht an den Käufer, sondern auf das Treuhandkonto des Vertragserrichters.
Dieser gibt die Mittel erst frei, wenn die lastenfreie Einverleibung des Käufers gesichert und das Pfandrecht der Bank im vereinbarten Rang eingetragen ist. Damit ist beides abgesichert: Der Verkäufer erhält sein Geld erst bei gesichertem Eigentumsübergang, die Bank ihr Pfandrecht im zugesagten Rang. Der kritische Punkt ist der Zeitplan. Zwischen vollständigem Kreditantrag und Auszahlung vergehen typischerweise mehrere Wochen.
Auflagen wie eine Rangordnung, Löschungserklärungen von Vorgängern oder eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung brauchen zusätzliche Vorlaufzeit. Setzt der Kaufvertrag eine kurze Zahlungsfrist, entsteht Druck, der sich vermeiden lässt, wenn die Fristen von Anfang an aufeinander abgestimmt werden. Aus diesem Grund gehört in jedes verbindliche Kaufanbot ein Finanzierungsvorbehalt: Das Anbot gilt nur, wenn bis zu einem bestimmten Datum eine verbindliche Zusage über eine definierte Summe vorliegt. Ohne diesen Vorbehalt bleibt der Käufer gebunden, auch wenn die Bank später ablehnt.
Zu bedenken ist ferner, dass die Kaufnebenkosten und die Kosten der Finanzierungsbesicherung regelmäßig nicht mitfinanziert werden. Sie sind zusätzlich zum Eigenmittelanteil für den Kaufpreis bereitzuhalten. Ebenso sollte eine Liquiditätsreserve für Umzug, Einrichtung und erste Adaptierungen erhalten bleiben. Bei Bauträgerprojekten und Bauvorhaben erfolgt die Auszahlung in Teilbeträgen nach Baufortschritt.
Dabei laufen ab der ersten Auszahlung Zinsen, während unter Umständen noch Miete anfällt – diese Doppelbelastung gehört in den Finanzierungsplan. Empfehlenswert ist schließlich, mehrere Institute parallel anzufragen und die Angebote anhand des effektiven Jahreszinssatzes sowie des Gesamtbetrags aller Zahlungen zu vergleichen. Ergänzend zählen die Regelungen zu Sondertilgungen, zur vorzeitigen Rückzahlung und zur Anschlussfinanzierung – sie wirken über die Laufzeit oft stärker als ein geringer Zinsunterschied. Wer diese Punkte früh klärt, verschafft sich zugleich Sicherheit über das eigene Budget – und vermeidet, sich in Objekte zu verlieben, die außerhalb des tragbaren Rahmens liegen.