Wann der Kaufpreis fließt, regelt die Kaufpreisfälligkeit. Weil Eigentum erst mit der Eintragung ins Grundbuch entsteht, zahlt der Käufer auf ein Treuhandkonto des Anwalts oder Notars. Freigegeben wird das Geld erst, wenn Vertrag, Löschung alter Pfandrechte, Steuer und nötige Genehmigungen erledigt sind. Diese Voraussetzungen gehören in den Vertrag.
Ausführlich erklärt
Die Kaufpreisfälligkeit bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis zu leisten beziehungsweise vom Treuhänder an den Verkäufer auszuzahlen ist. Sie ist einer der wichtigsten Punkte jedes Immobilienkaufvertrags, weil sie das zeitliche Auseinanderfallen von Zahlung und Eigentumsübergang regelt. Der Hintergrund ist die österreichische Systematik: Eigentum entsteht erst mit der Einverleibung im Grundbuch, die Wochen bis Monate nach Vertragsunterfertigung erfolgen kann. Ohne besondere Vorkehrungen müsste eine Seite in Vorleistung gehen.
Die Lösung ist die treuhändige Abwicklung: Der Käufer erlegt den Kaufpreis auf ein Anderkonto des Vertragserrichters, der ihn erst freigibt, wenn definierte Bedingungen erfüllt sind. Zu diesen Bedingungen zählen typischerweise: das Vorliegen des vollständig unterfertigten Kaufvertrags mit beglaubigten Unterschriften und Aufsandungserklärung, die Sicherstellung der lastenfreien Einverleibung des Käufers – insbesondere durch Löschungserklärungen der Pfandgläubiger des Verkäufers –, die Entrichtung der Grunderwerbsteuer beziehungsweise die Selbstberechnung, allfällige behördliche Genehmigungen wie eine grundverkehrsbehördliche Bewilligung, sowie die grundbücherliche Sicherstellung des Pfandrechts der finanzierenden Bank im vereinbarten Rang. Häufig wird der Kaufpreis in Teilbeträgen freigegeben: ein Teil zur Ablösung bestehender Pfandrechte direkt an die Gläubiger, der Rest an den Verkäufer. Bei Bauträgerprojekten erfolgt die Zahlung in Raten nach Baufortschritt entsprechend dem Bauträgervertragsgesetz, wobei ein Teil bis nach Übergabe und Mängelbehebung einbehalten bleibt.
Zu unterscheiden ist die Fälligkeit von der Übergabe. Beide können, müssen aber nicht zusammenfallen. Üblich ist, die Übergabe an die vollständige Zahlung zu knüpfen. Erfolgt sie früher, sollten Nutzen und Lasten, Gefahrtragung, Betriebskosten und Versicherungsschutz für den Zwischenzeitraum ausdrücklich geregelt sein.
Gerät der Käufer in Verzug, entstehen Verzugszinsen; der Vertrag sieht meist zusätzlich Rücktrittsrechte und Konventionalstrafen vor. Umgekehrt kann der Käufer bei Verzögerungen auf Verkäuferseite – etwa bei fehlenden Löschungserklärungen – ebenfalls Ansprüche haben. Der Vertrag sollte daher Fristen und Rechtsfolgen für beide Seiten regeln. Für Käufer ist wesentlich, den Kaufpreis niemals direkt an den Verkäufer zu überweisen, bevor die Einverleibung gesichert ist.
Auch bei vertrauenswürdig erscheinenden Verkäufern liegt das Risiko nicht in der Person, sondern in Pfandrechten, Exekutionen oder Rangordnungen, die kurzfristig eingetragen werden können. Zur zusätzlichen Absicherung dient die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Sie reserviert dem Käufer den grundbücherlichen Rang für einen begrenzten Zeitraum und verhindert, dass zwischenzeitlich eingetragene Belastungen seinem Recht vorgehen. Treuhandabwicklung und Rangordnung greifen damit ineinander.
Für die Vertragsgestaltung empfiehlt sich, die Fälligkeitsvoraussetzungen möglichst konkret zu benennen und festzulegen, wer ihr Vorliegen feststellt. Unbestimmte Formulierungen führen zu Streit genau in dem Moment, in dem alle Beteiligten abschließen wollen. Für Verkäufer ist zusätzlich zu bedenken, dass die Lastenfreistellung Vorlaufzeit braucht. Löschungserklärungen der finanzierenden Bank sind rechtzeitig anzufordern; eine Verzögerung an dieser Stelle blockiert die gesamte Abwicklung und damit auch die eigene Auszahlung.