Immobilien-Glossar

Begriffe aus dem Bereich Kaufen

34 Fachbegriffe rund um Kaufen – jeweils kurz erklärt und ausführlich eingeordnet, mit Bezug auf österreichisches Recht und Praxis.

34 Begriffe · Jeder Eintrag mit Kurzfassung und ausführlicher Erklärung ·

A

6 Begriffe

Anbot Ein Anbot ist die verbindliche Erklärung, zu bestimmten Bedingungen kaufen zu wollen. Nimmt die andere Seite es innerhalb der Frist unverändert an, ist der Kaufvertrag geschlossen. Zurückziehen geht meist nicht. Deshalb gehören Bedingungen hinein, vor allem der Vorbehalt, dass die Finanzierung zustande kommt. Auch eine E-Mail kann binden.

Anderkonto Auf einem Anderkonto verwahrt ein Notar oder Rechtsanwalt fremdes Geld. Beim Immobilienkauf landet der Kaufpreis zuerst dort und geht erst an den Verkäufer, wenn die Eintragung des Käufers ins Grundbuch gesichert ist. Das schützt beide Seiten vor einer Vorleistung. Die Kosten trägt meist der Käufer.

Angeld Mit einem Angeld bekräftigt der Käufer bei Vertragsabschluss den Kauf. Klappt alles, wird es auf den Kaufpreis angerechnet. Scheitert der Vertrag durch sein Verschulden, behält es der Verkäufer; scheitert er am Verkäufer, muss dieser das Doppelte zurückzahlen. Ohne Verschulden fließt es zurück. Am besten über ein Treuhandkonto abwickeln.

Anwaltskosten Anwaltskosten entstehen beim Immobilienkauf vor allem für den Kaufvertrag und dessen Abwicklung bis zur Eintragung ins Grundbuch. Meist wird ein Pauschalhonorar vereinbart, das sich am Kaufpreis orientiert; dazu kommen Umsatzsteuer und Barauslagen. Üblicherweise zahlt der Käufer. Banken finanzieren diese Nebenkosten in der Regel nicht mit.

Anwartschaftsvertrag Mit einem Anwartschaftsvertrag sichert eine gemeinnützige Bauvereinigung jemandem eine Wohnung zu, die erst gebaut wird. Er nennt Lage, Größe, Ausstattung, Fertigstellungstermin, Finanzierungsbeitrag und laufendes Entgelt. Bei Bezug wird daraus ein Miet- oder Nutzungsvertrag, teils mit späterer Kaufoption. Der Finanzierungsbeitrag wird bei Rückgabe vermindert zurückgezahlt.

Asset Deal Von einem Asset Deal spricht man, wenn direkt die Liegenschaft gekauft wird und der Käufer ins Grundbuch kommt. Beim Share Deal wechseln dagegen Anteile an der Eigentümergesellschaft. Der Asset Deal ist der Normalfall, löst aber Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr aus. Laufende Mietverträge übernimmt der Käufer mit.

B

1 Begriffe

Baustellenbesichtigung Wer eine Wohnung vom Plan kauft, sollte den Bau mehrmals selbst ansehen. Im Rohbau zeigen sich Zuschnitt und Aussicht, vor dem Verschließen der Wände lohnen Fotos aller Leitungen. Zutritt gibt es nur nach Terminvereinbarung. Abweichungen von den Vertragsunterlagen gehören sofort schriftlich gemeldet, nicht erst bei der Übergabe.

D

1 Begriffe

Due Diligence Due Diligence meint die gründliche Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf: Grundbuch, Bauakt, Bausubstanz, Betriebskosten, Steuern und mögliche Altlasten. Bei Eigentumswohnungen gehören Abrechnungen, Protokolle und Rücklagenstand dazu. Entscheidend ist die Reihenfolge: erst prüfen, dann bieten. Wer unter Marktdruck zuerst zusagt und danach prüft, verliert jede Verhandlungsposition.

E

2 Begriffe

Eintragungsgebühr Für die Eintragung ins Grundbuch verlangt das Gericht eine Gebühr: 1,1 Prozent für das Eigentumsrecht, 1,2 Prozent für das Pfandrecht der Bank. Innerhalb der Familie gilt auf Antrag eine günstigere Bemessungsgrundlage. Banken finanzieren diesen Posten meist nicht mit, er ist also aus Eigenmitteln zu zahlen.

Erstbezug Erstbezug heißt, dass eine Wohnung oder ein Haus nach der Fertigstellung zum ersten Mal bewohnt wird. Gemeint ist entweder ein Neubau oder ein umfassend saniertes Altobjekt – dort bleibt die alte Bausubstanz bestehen. Nachfragen lohnt also, was tatsächlich erneuert wurde. Auch neue Objekte haben Mängel; ein Übergabeprotokoll ist unerlässlich.

F

1 Begriffe

Finanzierungsvorbehalt Ein Kaufanbot ist bereits bindend. Mit einem Finanzierungsvorbehalt gilt es nur, wenn die Bank den Kredit auch zusagt. Damit das hält, müssen Betrag, Konditionen, Frist und Folge einer Absage genau festgelegt sein. Der Satz „vorbehaltlich Finanzierung“ allein reicht nicht und führt später zu Streit.

G

2 Begriffe

Grundbuchsgebühr Für Eintragungen im Grundbuch verlangt das Gericht Gebühren: 1,1 Prozent vom Kaufpreis für das Eigentumsrecht und 1,2 Prozent vom besicherten Betrag für das Pfandrecht der Bank, dazu eine Pauschale je Antrag. Innerhalb der Familie gilt eine günstigere Grundlage. Üblicherweise zahlt sie der Käufer, meist aus Eigenmitteln.

Grundstückskauf Beim Grundstückskauf bestimmen die Rahmenbedingungen den Wert: ob es Bauland ist, was darauf gebaut werden darf, eine gesicherte Zufahrt, Anschlüsse für Wasser, Kanal und Strom sowie der Baugrund. Auf eine Umwidmung von Grünland besteht kein Anspruch. Ein niedriger Quadratmeterpreis sagt wenig, wenn Anschluss und Fundament teuer werden.

H

1 Begriffe

Hauskauf Beim Hauskauf gibt es weder Eigentümergemeinschaft noch Hausverwaltung oder Rücklage: Für Substanz und Instandhaltung ist der Eigentümer allein verantwortlich. Vor dem Kauf lohnen ein Bauzustandsgutachten und der Blick in den Bauakt, denn nicht bewilligte Anbauten oder Dachausbauten erschweren später Finanzierung und Verkauf. Die Nebenkosten finanzieren Banken meist nicht mit.

K

5 Begriffe

Kaufanbot Wer ein Kaufanbot unterschreibt, erklärt verbindlich, eine bestimmte Immobilie zu festgelegten Bedingungen zu kaufen. Nimmt der Verkäufer fristgerecht und unverändert an, ist der Kaufvertrag geschlossen. Deshalb gehören Kaufpreis, Übergabetermin, Bindungsfrist und vor allem ein Finanzierungsvorbehalt hinein, sonst bleibt die Bindung auch bestehen, wenn die Bank ablehnt.

Kaufnebenkosten Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf weitere Kosten an: Grunderwerbsteuer, die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch, Honorar für Vertrag und Abwicklung, oft eine Maklerprovision und die Kosten der Kreditbesicherung. Banken finanzieren diese Posten meist nicht mit, sie sind also zusätzlich aus Eigenmitteln aufzubringen.

Kaufpreis Der Kaufpreis ist das, worauf sich Käufer und Verkäufer tatsächlich einigen, und kann über oder unter dem objektiv ermittelten Verkehrswert liegen. Er dient zugleich als Grundlage für Steuern und Gebühren. Wichtig ist, im Vertrag festzuhalten, was mitverkauft wird: bewegliche Gegenstände wie Möbel oder Geräte gehören gesondert vereinbart.

Kaufpreisfälligkeit Wann der Kaufpreis fließt, regelt die Kaufpreisfälligkeit. Weil Eigentum erst mit der Eintragung ins Grundbuch entsteht, zahlt der Käufer auf ein Treuhandkonto des Anwalts oder Notars. Freigegeben wird das Geld erst, wenn Vertrag, Löschung alter Pfandrechte, Steuer und nötige Genehmigungen erledigt sind. Diese Voraussetzungen gehören in den Vertrag.

Kaufpreishinterlegung Statt direkt an den Verkäufer zu zahlen, erlegt der Käufer den Kaufpreis bei einer neutralen Stelle, meist auf einem Treuhandkonto des Rechtsanwalts oder Notars. Das Geld wird erst freigegeben, wenn Vertrag, Lastenfreiheit, Steuer und Genehmigungen passen. So überbrückt die Hinterlegung die Zeit bis zur Eintragung im Grundbuch.

L

2 Begriffe

Lastenfreiheit Sagt ein Verkäufer Lastenfreiheit zu, meint das vor allem, dass Pfandrechte und Exekutionsanmerkungen gelöscht werden. Wohn- und Wegerechte bleiben dagegen bestehen, ebenso bestehende Mietverträge und behördliche Beschränkungen. Der Vertrag sollte deshalb einzeln aufzählen, was gelöscht und was übernommen wird. Ein tagesaktueller Auszug bleibt unverzichtbar.

Lastenfreistellung Damit eine Immobilie lastenfrei übergeht, müssen die Schulden des Verkäufers aus dem Grundbuch verschwinden. Der Treuhänder fragt bei den Banken den offenen Betrag ab, holt ihre Zustimmung zur Löschung ein und zahlt die Gläubiger direkt aus dem Kaufpreis. Weil das Wochen dauert, sollte der Verkäufer früh damit beginnen.

M

1 Begriffe

Mietkauf Beim Mietkauf bewohnt man eine Wohnung zunächst als Mieter und kann sie später kaufen. Gemeint ist meist das Modell gemeinnütziger Bauvereinigungen: Nach einer gesetzlichen Frist darf man die Übertragung verlangen, der Preis richtet sich nach Herstellungskosten statt Marktwert. Nicht jede Genossenschaftswohnung ist dafür geeignet. Private Mietkaufangebote folgen anderen Regeln.

R

2 Begriffe

Reparaturrücklage Die Reparaturrücklage ist das gemeinsame Sparbuch eines Hauses für künftige Erhaltungsarbeiten. Sie bleibt beim Objekt: Verkäufer bekommen ihren Anteil nicht ausbezahlt, Käufer übernehmen ihn. Wichtig ist der Stand je Quadratmeter im Vergleich zu den anstehenden Arbeiten – sonst drohen hohe Sonderzahlungen. Abrechnungen und Protokolle geben darüber Auskunft.

Reservierungsvereinbarung Eine Reservierungsvereinbarung soll ein Objekt für einen Interessenten freihalten, bindet aber in der Regel keine der beiden Seiten wirklich. Eine Reservierungsgebühr ist nur mit echter Gegenleistung und klar geregelter Rückzahlung zulässig; überwiesen werden sollte sie nur treuhändig. Klarer ist ein Kaufanbot mit Bedingungen, etwa dem Vorbehalt einer Finanzierungszusage.

S

2 Begriffe

Sonderwunsch Wer beim Bauträger kauft, kann Abweichungen von der Baubeschreibung bestellen: andere Böden, bessere Sanitärausstattung, zusätzliche Steckdosen. Entscheidend ist der Zeitpunkt, denn nach Ausführung des Gewerks kostet dieselbe Änderung ein Vielfaches. Jeder Wunsch gehört schriftlich vereinbart, mit Preis und Termin. Banken finanzieren sie nicht immer mit.

Suchauftrag Mit einem Suchauftrag beauftragt ein Interessent einen Makler, gezielt nach einem passenden Objekt zu suchen, statt auf Inserate zu warten. Das öffnet den Zugang zu Angeboten, die nicht öffentlich inseriert werden. Wichtig sind ein genaues Suchprofil und die vorherige Klärung, ob und wie viel Provision anfällt.

U

3 Begriffe

Übergabe Bei der Übergabe wechselt eine Immobilie tatsächlich in die Hände des Käufers; Eigentümer wird er aber erst mit der Eintragung im Grundbuch. Ab der Übergabe gehen üblicherweise Erträge, laufende Kosten und Risiko über. Übergeben werden Schlüssel, Codes und Unterlagen, abgelesen werden sämtliche Zählerstände. Üblich ist sie nach vollständiger Kaufpreiszahlung.

Umzugskosten Die Umzugskosten sind höher, als viele rechnen. Zum Transport kommen Verpackung, Halteverbotszone, Reinigung, Ausbesserungen, Anpassungen in der neuen Wohnung und viele Ummeldungen bei Behörde, Strom, Gas, Internet und Versicherungen. Bei Mietwohnungen ist die neue Kaution fällig, bevor die alte zurückkommt – diese Lücke ist einzuplanen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine Bestätigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt oder sichergestellt ist und der Eintragung ins Grundbuch nichts entgegensteht. Heute ist sie selten: Anwalt oder Notar berechnen die Steuer selbst und führen sie ab, was Wochen an Wartezeit spart. Über den Zustand des Objekts sagt sie nichts.

V

1 Begriffe

Vertragserrichtung Bei der Vertragserrichtung wickelt ein Rechtsanwalt oder Notar den gesamten Kauf ab: Grundbuch prüfen, Vertrag aufsetzen, Löschungen einholen, Steuern berechnen und abführen, Eintragung beantragen. Der Kaufpreis liegt treuhändig auf einem Anderkonto und wird erst freigegeben, wenn der Käufer lastenfrei eingetragen werden kann. Er berät aber keine Seite parteilich.

W

3 Begriffe

Wohnungsbesichtigung Nur bei der Besichtigung lässt sich prüfen, was kein Exposé zeigt: Fenster, Heizung, Elektroverteiler, feuchte Ecken, dazu Stiegenhaus, Keller, Dach und Tiefgarage. Ein zweiter Termin zu anderer Tageszeit zeigt Lärm und Licht. Die Prüfung der Unterlagen ersetzt der Termin nicht. Wird zur sofortigen Unterschrift gedrängt, ist Vorsicht geboten.

Wohnungseigentumsvertrag Im Wohnungseigentumsvertrag legen die Miteigentümer fest, welcher Anteil zu welchem Objekt gehört und wozu jedes Objekt genutzt werden darf. Geregelt sind außerdem Keller, Terrasse, Garten oder Stellplatz, die Kostenverteilung und wer was erhalten muss. Einsehen lässt er sich über die Urkundensammlung des Grundbuchs.

Wohnungskauf Beim Wohnungskauf erwirbt man zugleich einen Anteil am Haus und die Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft. Deshalb sind Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und der Rücklagenstand genauso zu prüfen wie die Wohnung selbst. Zu klären ist außerdem, ob Garten, Terrasse oder Stellplatz fest zugeordnet sind. Das Kaufanbot bindet bereits.

Z

1 Begriffe

Zubehör-Wohnungseigentum Zubehör-Wohnungseigentum bedeutet, dass eine Nebenfläche wie Kellerabteil, Terrasse, Garten oder Stellplatz fest zur Wohnung gehört und nicht getrennt verkauft werden kann. Sie steht im Grundbuch und erhöht Wert und Anteil – damit aber auch die laufenden Beiträge. Schwächer sind Sondernutzungsrecht und bloße Benützungsregelung.