Statt direkt an den Verkäufer zu zahlen, erlegt der Käufer den Kaufpreis bei einer neutralen Stelle, meist auf einem Treuhandkonto des Rechtsanwalts oder Notars. Das Geld wird erst freigegeben, wenn Vertrag, Lastenfreiheit, Steuer und Genehmigungen passen. So überbrückt die Hinterlegung die Zeit bis zur Eintragung im Grundbuch.
Ausführlich erklärt
Als Kaufpreishinterlegung bezeichnet man den Erlag des Kaufpreises bei einer neutralen Stelle, statt ihn direkt an den Verkäufer zu zahlen. Sie überbrückt jenen Zeitraum, in dem der Käufer bereits leisten soll, aber noch nicht Eigentümer ist – denn Eigentum entsteht in Österreich erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Der Regelfall ist der Erlag auf einem Anderkonto des Vertragserrichters. Rechtsanwalt oder Notar führen dieses Konto treuhändig, getrennt von ihrem eigenen Vermögen.
Die Freigabe erfolgt erst, wenn die im Treuhandvertrag definierten Bedingungen erfüllt sind: vollständig unterfertigter Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften und Aufsandungserklärung, gesicherte lastenfreie Einverleibung des Käufers, Entrichtung beziehungsweise Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer, allfällige behördliche Genehmigungen sowie die Eintragung des Pfandrechts der finanzierenden Bank im vereinbarten Rang. Häufig erfolgt die Auszahlung in Teilbeträgen – ein Teil zur Ablösung bestehender Pfandrechte direkt an die Gläubiger, der Rest an den Verkäufer. Zusätzliche Sicherheit bieten die Treuhandeinrichtungen der Berufsstände. Notarielle Treuhandschaften über bestimmten Betragsgrenzen sind im Treuhandregister zu erfassen und über eigens vorgesehene Bankverbindungen abzuwickeln; für Rechtsanwälte besteht ein vergleichbares Treuhandbuch samt Versicherungsdeckung.
Bei der Wahl des Vertragserrichters sollte darauf geachtet werden, dass die Abwicklung tatsächlich über ein registriertes Konto erfolgt. Von dieser vertraglichen Hinterlegung zu unterscheiden ist die gerichtliche Hinterlegung nach dem ABGB. Sie kommt in Betracht, wenn ein Schuldner leisten will, aber nicht kann – etwa weil der Gläubiger die Annahme verweigert, unbekannt oder unklar ist, wer berechtigt ist. Der Betrag wird beim zuständigen Gericht erlegt, wodurch der Schuldner von seiner Verpflichtung befreit wird und keine Verzugsfolgen eintreten.
Im Immobilienkauf spielt diese Form eine Nebenrolle, wird aber praktisch relevant, wenn etwa mehrere Erben Ansprüche erheben oder eine Auszahlung an einen Gläubiger strittig ist. Praktisch bedeutsam ist die Abgrenzung zu unzureichenden Konstruktionen. Ein Sparbuch, das dem Verkäufer übergeben wird, eine Zahlung auf ein privates Konto oder eine bloße Vereinbarung zwischen den Parteien bieten keinen vergleichbaren Schutz und sind im Insolvenz- oder Streitfall häufig wertlos. Kostenseitig fallen für die Treuhandschaft ein gesondertes Entgelt sowie Kontospesen an.
Diese Beträge zählen zu den Kaufnebenkosten und sind im Verhältnis zum abgesicherten Betrag gering. Für Käufer gilt daher: Der Kaufpreis sollte niemals direkt an den Verkäufer fließen, bevor die Einverleibung gesichert ist. Das Risiko liegt nicht in der Person des Verkäufers, sondern in Pfandrechten, Exekutionen oder Rangordnungen, die kurzfristig eingetragen werden können. Ergänzend dient die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung der Absicherung.
Sie reserviert dem Käufer den grundbücherlichen Rang für einen begrenzten Zeitraum. Hinterlegung und Rangordnung greifen damit ineinander: Das eine sichert das Geld, das andere den Rang im Grundbuch.