Damit eine Immobilie lastenfrei übergeht, müssen die Schulden des Verkäufers aus dem Grundbuch verschwinden. Der Treuhänder fragt bei den Banken den offenen Betrag ab, holt ihre Zustimmung zur Löschung ein und zahlt die Gläubiger direkt aus dem Kaufpreis. Weil das Wochen dauert, sollte der Verkäufer früh damit beginnen.
Ausführlich erklärt
Lastenfreistellung bezeichnet den Vorgang, mit dem eine Liegenschaft von jenen Belastungen befreit wird, die nicht auf den Käufer übergehen sollen. Betroffen sind vor allem Pfandrechte des Verkäufers, daneben Anmerkungen über Exekutionsverfahren und sonstige Geldlasten. Der Ablauf ist standardisiert und läuft über den Vertragserrichter als Treuhänder. Zunächst wird das Lastenblatt geprüft und für jede zu löschende Eintragung der Gläubiger ermittelt.
Dieser wird kontaktiert und gibt bekannt, welcher Betrag zur vollständigen Abdeckung erforderlich ist. Auf dieser Grundlage stellt er eine Löschungserklärung aus, die häufig treuhändig übermittelt wird – also mit der Auflage, sie nur bei Zahlung des genannten Betrags zu verwenden. Nach Erlag des Kaufpreises auf dem Anderkonto überweist der Treuhänder die offenen Beträge direkt an die Gläubiger, reicht die Löschungserklärungen gemeinsam mit dem Grundbuchsgesuch ein und zahlt den verbleibenden Rest an den Verkäufer aus. Erst danach ist der Vorgang abgeschlossen.
Wichtig ist die zeitliche Dimension. Löschungserklärungen brauchen Vorlaufzeit – je nach Institut mehrere Wochen. Verzögerungen an dieser Stelle blockieren die gesamte Abwicklung: Der Käufer kann nicht einverleibt werden, der Verkäufer erhält kein Geld, und die Bank des Käufers kann ihr Pfandrecht nicht im vereinbarten Rang eintragen. Verkäufer sollten daher unmittelbar nach Vertragsunterfertigung mit ihrer Bank Kontakt aufnehmen.
Ein kritischer Sonderfall ist die Unterdeckung: Die offenen Beträge übersteigen den Kaufpreis. Das kommt bei Objekten vor, deren Wert gesunken ist oder die hoch belastet wurden. In dieser Konstellation ist die Lastenfreistellung nur möglich, wenn der Verkäufer die Differenz aus eigenen Mitteln aufbringt oder die Bank auf einen Teil ihrer Forderung verzichtet und einer Löschung gegen Teilzahlung zustimmt – eine Verhandlung, die vor Vertragsabschluss zu führen ist. Wird sie erst während der Abwicklung geführt, scheitert der Kauf häufig.
Kostenseitig trägt der Verkäufer üblicherweise die Kosten der Lastenfreistellung, insbesondere die Gebühren für die Löschungen und allfällige Bearbeitungsentgelte der Bank. Bei Fixzinsverträgen kann zusätzlich eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung anfallen, deren Berechnung gesetzlich begrenzt ist. Diese Position gehört in jede Verkaufskalkulation. Nicht Gegenstand der Lastenfreistellung sind Dienstbarkeiten, Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrechte.
Sie bleiben bestehen, sofern nicht der Berechtigte einer Löschung zustimmt – was regelmäßig eine Ablöse voraussetzt. Der Kaufvertrag sollte die lastenfreie Übergabe ausdrücklich vorsehen und regeln, welche Eintragungen ausdrücklich übernommen werden. Für Käufer ist wesentlich, dass die Freigabe des Kaufpreises erst erfolgt, wenn die lastenfreie Einverleibung gesichert ist. Genau dafür existiert die treuhändige Abwicklung – eine Direktzahlung an den Verkäufer würde diesen Schutz aushebeln.
Für Verkäufer empfiehlt sich, den offenen Saldo frühzeitig bei der Bank zu erfragen. Er liegt regelmäßig deutlich unter dem im Grundbuch eingetragenen Höchstbetrag, was für die eigene Kalkulation des Nettoerlöses wesentlich ist.