Erstbezug heißt, dass eine Wohnung oder ein Haus nach der Fertigstellung zum ersten Mal bewohnt wird. Gemeint ist entweder ein Neubau oder ein umfassend saniertes Altobjekt – dort bleibt die alte Bausubstanz bestehen. Nachfragen lohnt also, was tatsächlich erneuert wurde. Auch neue Objekte haben Mängel; ein Übergabeprotokoll ist unerlässlich.
Ausführlich erklärt
Erstbezug bedeutet, dass eine Wohnung oder ein Haus nach Fertigstellung erstmals bezogen wird. Der Begriff ist rechtlich nicht definiert und wird im Markt in zwei Varianten verwendet, die man auseinanderhalten sollte. Die erste Variante ist der Erstbezug im Neubau: Das Objekt wurde neu errichtet und war noch nie bewohnt. Die zweite ist der Erstbezug nach Sanierung: Ein Bestandsobjekt wurde umfassend saniert und wird danach erstmals wieder vermietet oder verkauft.
Der Unterschied ist erheblich, weil im zweiten Fall die Bausubstanz alt bleibt. Eine sanierte Gründerzeitwohnung mag innen neuwertig wirken, doch Tramdecken, Steigleitungen, Dach und Fassade sind unverändert, sofern das Haus nicht ebenfalls saniert wurde. Käufer sollten daher stets fragen, was genau erneuert wurde – und was nicht. Marktseitig ist Erstbezug ein Verkaufsargument und rechtfertigt regelmäßig einen Preisaufschlag.
Attraktiv sind der unverbrauchte Zustand, moderne Haustechnik, zeitgemäße Grundrisse, gute Energiekennwerte und die absehbar geringen Instandhaltungskosten der ersten Jahre. Bei Neubauten kommt hinzu, dass die Gewährleistungsfristen erst zu laufen beginnen. Mietrechtlich hat der Begriff mittelbar Bedeutung. Ob ein Mietverhältnis dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegt und ob der Mietzins frei vereinbart werden darf, hängt unter anderem vom Zeitpunkt der Baubewilligung und von der Art des Gebäudes ab.
Bei freifinanzierten Neubauten ab bestimmten Stichtagen ist die Mietzinsbildung frei, was für Vermieter attraktiv, für Mieter aber ohne Preisschutz ist. Der Umstand, dass es sich um einen Erstbezug handelt, allein entscheidet darüber nicht – maßgeblich sind die gesetzlichen Anknüpfungspunkte. Bei der Übernahme lohnt Sorgfalt. Auch neue Objekte weisen regelmäßig Mängel auf: unsaubere Fugen und Anschlüsse, Kratzer an Oberflächen, nicht schließende Fenster und Türen, fehlende Abdichtungen im Bad, mangelhafte Estriche, falsch angeschlossene Elektrik.
Ein Übergabeprotokoll mit vollständiger Mängelliste, Fotos und Fristen ist daher unerlässlich, ebenso der Einbehalt der letzten Zahlungsrate bis zur Behebung. Bei Bauträgerobjekten ist dieser Einbehalt gesetzlich vorgesehen. Ein weiterer Punkt betrifft die Baufeuchte. Neubauten benötigen Zeit, bis die im Bau eingebrachte Feuchtigkeit entwichen ist.
In den ersten Heizperioden ist konsequentes Lüften wichtig, weil sonst Schimmel entstehen kann – ein Problem, das häufig fälschlich als Baumangel gedeutet wird. Für Erstbezug nach Sanierung empfiehlt sich zusätzlich, die Protokolle der Eigentümerversammlung und den Rücklagenstand zu prüfen. Sie zeigen, ob am Gemeinschaftseigentum noch Maßnahmen bevorstehen. Eine innen perfekt sanierte Wohnung in einem Haus mit undichtem Dach ist eine trügerische Investition.
Für Vermieter ist schließlich zu bedenken, dass der Erstbezugsvorteil einmalig ist. Nach dem ersten Mieterwechsel entfällt das Argument, während die Ansprüche an Zustand und Ausstattung bleiben. Eine solide Erstausstattung zahlt sich daher über die gesamte Haltedauer aus.