Ein Anbot ist die verbindliche Erklärung, zu bestimmten Bedingungen kaufen zu wollen. Nimmt die andere Seite es innerhalb der Frist unverändert an, ist der Kaufvertrag geschlossen. Zurückziehen geht meist nicht. Deshalb gehören Bedingungen hinein, vor allem der Vorbehalt, dass die Finanzierung zustande kommt. Auch eine E-Mail kann binden.
Ausführlich erklärt
Das Anbot – in Deutschland Angebot genannt – ist im österreichischen Immobilienverkehr die verbindliche Erklärung, einen Vertrag zu bestimmten Bedingungen abschließen zu wollen. Wird es vom Empfänger fristgerecht und unverändert angenommen, kommt der Vertrag zustande. Das Anbot ist damit kein unverbindliches Interessensbekundungsschreiben, sondern ein rechtlich scharfes Instrument, das viele Käufer unterschätzen. Die Grundlage bilden die §§ 861 ff ABGB.
Ein Anbot muss so bestimmt sein, dass der Vertrag durch bloße Zustimmung zustande kommen kann. Bei einem Kaufanbot bedeutet das: Kaufgegenstand mit Grundstücksbezeichnung und Einlagezahl, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabezeitpunkt, Zubehör und die Regelung der Nebenkosten müssen enthalten sein. Der Anbotsteller ist an seine Erklärung für die angegebene Frist gebunden. Fehlt eine Frist, gilt eine den Umständen angemessene Überlegungszeit.
Eine Annahme mit Änderungen ist keine Annahme, sondern ein neues Anbot der Gegenseite. In der Praxis läuft der Ablauf meist so: Der Interessent legt über den Makler ein schriftliches Kaufanbot mit Bindungsfrist, häufig zwischen einer und vier Wochen. Der Verkäufer kann es annehmen, ablehnen oder verstreichen lassen. Nimmt er an, besteht ein rechtsgültiger Kaufvertrag – auch ohne notarielle Urkunde.
Für die Einverleibung im Grundbuch ist allerdings eine Urkunde mit beglaubigten Unterschriften und Aufsandungserklärung erforderlich, weshalb im Anschluss der eigentliche Kaufvertrag errichtet wird. Wer sein Anbot vor Ablauf der Frist zurückziehen will, kann das grundsätzlich nicht einseitig tun. Deshalb sind Bedingungen so wichtig. Üblich und dringend zu empfehlen ist ein Finanzierungsvorbehalt: Das Anbot gilt nur unter der aufschiebenden Bedingung, dass bis zu einem bestimmten Datum eine verbindliche Kreditzusage über eine definierte Summe vorliegt.
Weitere sinnvolle Bedingungen betreffen die lastenfreie Übergabe, den positiven Ausgang einer Bauzustandsprüfung, die Vorlage bestimmter Unterlagen wie Energieausweis oder Nutzwertgutachten oder – bei Grundstücken – eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Verbraucher genießen zusätzlichen Schutz. Das Konsumentenschutzgesetz sieht ein Rücktrittsrecht vor, wenn eine Vertragserklärung zum Erwerb eines Wohnungs- oder Hausbedarfs am selben Tag abgegeben wurde, an dem der Verbraucher das Objekt erstmals besichtigt hat. Der Rücktritt ist innerhalb einer kurzen Frist schriftlich zu erklären.
Weitere Rücktrittsrechte können bestehen, wenn der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde. Für Verkäufer ist das Anbot ein nützliches Instrument, um Ernsthaftigkeit zu prüfen und in Bieterverfahren vergleichbare Angebote zu erhalten. Für Käufer gilt: Ein Anbot nie unter Zeitdruck und nie ohne Prüfung von Grundbuchsauszug, Lastenblatt und Objektunterlagen unterfertigen. Im Zweifel lohnt die kurze Durchsicht durch einen Rechtsanwalt oder Notar deutlich mehr, als sie kostet.
Ebenfalls zu beachten: Ein Anbot kann durch schlüssiges Verhalten angenommen werden, und auch ein per E-Mail übermitteltes Anbot ist grundsätzlich rechtswirksam. Wer also formlos schreibt, er nehme den genannten Preis an, kann damit bereits einen Kaufvertrag begründet haben. Vorsichtige Formulierungen wie ein ausdrücklicher Hinweis auf Freibleiblichkeit oder auf einen vorbehaltenen Vertragsabschluss sind daher in der Korrespondenz zu empfehlen.