Sagt ein Verkäufer Lastenfreiheit zu, meint das vor allem, dass Pfandrechte und Exekutionsanmerkungen gelöscht werden. Wohn- und Wegerechte bleiben dagegen bestehen, ebenso bestehende Mietverträge und behördliche Beschränkungen. Der Vertrag sollte deshalb einzeln aufzählen, was gelöscht und was übernommen wird. Ein tagesaktueller Auszug bleibt unverzichtbar.
Ausführlich erklärt
Lastenfreiheit beschreibt den Zustand einer Liegenschaft, in dem keine – oder keine über die vereinbarten hinausgehenden – Belastungen bestehen. Im Kaufvertrag wird sie üblicherweise als Zusicherung des Verkäufers formuliert: Die Liegenschaft werde lastenfrei übergeben. Der Begriff wird allerdings enger verstanden, als viele Käufer annehmen. Erfasst sind in erster Linie Geldlasten – Pfandrechte, auf Geld gerichtete Reallasten, Anmerkungen über Exekutionsverfahren.
Diese werden im Zuge der Abwicklung gelöscht, wofür der Treuhänder Löschungserklärungen einholt und offene Beträge aus dem Kaufpreis begleicht. Nicht automatisch erfasst sind Nutzungsrechte. Dienstbarkeiten wie Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte, Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrechte sowie Vorkaufsrechte bleiben bestehen und gehen auf den Erwerber über, sofern nicht der Berechtigte einer Löschung zustimmt – was regelmäßig eine Ablöse voraussetzt. Eine pauschale Zusage der Lastenfreiheit bedeutet daher nicht, dass ein eingetragenes Wohnrecht verschwindet.
Ebenso wenig erfasst sind Umstände, die gar nicht im Grundbuch stehen. Bestandverhältnisse gehen kraft Gesetzes auf den Erwerber über – der Kauf beendet keine Miete. Ersessene Rechte wie langjährig ausgeübte Wegerechte bestehen fort, ohne im Lastenblatt aufzuscheinen. Und öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Flächenwidmung, Bausperren, Schutzzonen, Gefahrenzonen oder Freizeitwohnsitzregelungen sind vom Begriff der Lastenfreiheit von vornherein nicht berührt.
Für die Vertragsgestaltung folgt daraus, dass die Zusicherung präzisiert werden sollte. Sinnvoll ist eine Formulierung, die zwischen zu löschenden und ausdrücklich übernommenen Eintragungen unterscheidet und die einzelnen Rechte benennt. Ergänzend empfehlen sich Zusicherungen zum Nichtbestehen von Bestandverhältnissen, zu nicht verbücherten Rechten Dritter und zu offenen Abgabenrückständen. Rechtlich handelt es sich bei einer solchen Zusicherung um eine zugesicherte Eigenschaft.
Trifft sie nicht zu, kommen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche in Betracht. Ein arglistig verschwiegenes Recht kann nie wirksam ausgeschlossen werden. Für Käufer ist die Prüfung dennoch nicht ersetzbar. Erforderlich sind ein tagesaktueller Grundbuchsauszug, die Einsicht in die zugrunde liegenden Urkunden bei unklaren Eintragungen sowie ein Lokalaugenschein, weil ersessene und faktisch ausgeübte Rechte nur so erkennbar werden – befestigte Wege über den Grund, gemeinsam genutzte Zufahrten, Leitungsschächte, Zaunverläufe abseits der Katastergrenze.
Vor der Einverleibung sollte ein weiterer Auszug eingeholt werden, weil Pfandrechte und Exekutionsanmerkungen binnen weniger Tage hinzukommen können. Zusätzliche Sicherheit bietet die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung: Sie reserviert dem Käufer den grundbücherlichen Rang für einen begrenzten Zeitraum und verhindert, dass zwischenzeitliche Eintragungen seinem Recht vorgehen. Für Verkäufer ist die Zusicherung mit Sorgfalt abzugeben. Wer eine Lastenfreiheit zusagt, ohne den Grundbuchsstand geprüft zu haben, riskiert Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche – etwa wenn eine vergessene Dienstbarkeit oder ein altes Wohnrecht zutage tritt.
Ein aktueller Auszug vor Vermarktungsbeginn beugt dem vor. Er kostet wenig und schafft Klarheit über den tatsächlichen Stand.