Nur bei der Besichtigung lässt sich prüfen, was kein Exposé zeigt: Fenster, Heizung, Elektroverteiler, feuchte Ecken, dazu Stiegenhaus, Keller, Dach und Tiefgarage. Ein zweiter Termin zu anderer Tageszeit zeigt Lärm und Licht. Die Prüfung der Unterlagen ersetzt der Termin nicht. Wird zur sofortigen Unterschrift gedrängt, ist Vorsicht geboten.
Ausführlich erklärt
Die Besichtigung ist der einzige Termin, bei dem sich das Objekt selbst prüfen lässt. Wer sie vorbereitet, gewinnt Informationen, die aus keinem Exposé hervorgehen. Nützlich sind ein Maßband, eine Taschenlampe für Keller und Dachboden, eine Liste der Prüfpunkte und ausreichend Zeit. Ein zweiter Termin zu anderer Tageszeit ist bei ernsthaftem Interesse sinnvoll – Lärm, Belichtung und Belebtheit unterscheiden sich zwischen Vormittag und Abend erheblich. In der Wohnung selbst sind mehrere Punkte zu prüfen.
Fenster: Alter, Verglasung, Dichtungen, Beschläge, Kondensat an der Innenseite. Heizung: Typenschild und Baujahr, Zustand der Heizkörper, gleichmäßige Erwärmung. Warmwasser: Zeit bis zur Warmwasserlieferung und Druck an mehreren Zapfstellen. Elektro: Zustand des Verteilers, Vorhandensein eines Fehlerstromschutzschalters, Anzahl und Lage der Steckdosen. Feuchtigkeit: Sockelbereiche, Bad, Küche, Außenwandecken, Geruch.
Böden und Türen: Zustand, Schwellen, Schließverhalten. Und die Frage, ob Möbel oder Bilder Auffälligkeiten verdecken. Ebenso wichtig ist der Blick über die Wohnung hinaus. Im Stiegenhaus: Zustand von Belägen, Geländer, Beleuchtung, Freihaltung als Fluchtweg. Im Keller: Feuchtigkeit, Zustand der Leitungen, Alter der Zentralanlage.
Am Dach, soweit zugänglich: Eindeckung, Rinnen, Wasserflecken an Deckenuntersichten im obersten Geschoß. In der Tiefgarage: Abplatzungen und Rostfahnen an Decken und Stützen, die auf eine anstehende Betonsanierung hindeuten. Und im Hof beziehungsweise Umfeld: Zustand der Außenanlagen, Abstellmöglichkeiten, Müllentsorgung. Fragen, die sich vor Ort klären lassen, betreffen Alter und Zeitpunkt der letzten Erneuerung der wesentlichen Bauteile, durchgeführte und geplante Sanierungen, die Höhe der monatlichen Vorschreibung mit Aufgliederung, den Rücklagenstand, allfällige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und – bei vermieteten Objekten – die Mietvertragsstruktur. Zu bedenken ist, dass die Besichtigung die Unterlagenprüfung nicht ersetzt.
Grundbuchsauszug samt Urkunden, Bauakt, Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, Abrechnungen und Versammlungsprotokolle beantworten Fragen, die vor Ort nicht sichtbar werden. Bei erkennbaren Auffälligkeiten lohnt ein Bauzustandsgutachten. Rechtlich ist Vorsicht bei zeitlichem Druck geboten. Wird bei der Besichtigung zur sofortigen Unterschrift eines Anbots gedrängt, ist das ein Warnsignal – ein Kaufanbot ist bereits bindend. Für Erklärungen, die am Tag der ersten Besichtigung abgegeben werden, besteht zwar ein gesetzliches Rücktrittsrecht, doch die Frist ist kurz und schriftlich zu wahren.
Bei bewohnten Objekten ist zu beachten, dass Besichtigungstermine der Abstimmung mit den Bewohnern bedürfen. Ein jederzeitiges Betretungsrecht besteht nicht; Termine sind rechtzeitig anzukündigen und auf ein zumutbares Maß zu beschränken. Für Mietinteressenten gelten dieselben Prüfpunkte, ergänzt um die Frage nach der Höhe der Betriebskosten und der zu erwartenden Heizkosten – maßgeblich ist die tatsächliche monatliche Gesamtbelastung, nicht der Hauptmietzins allein. Ebenso zu klären ist, welchem mietrechtlichen Regime das Objekt unterliegt, weil davon Mietzinsobergrenze und Kündigungsschutz abhängen.