Am Anfang der Wohnungssuche stehen zwei Festlegungen: das Budget mit allen Nebenkosten und Heizkosten sowie die Kriterien. Veränderbar sind Böden und Anstrich, nicht aber Lage, Stockwerk, Lärm und Lift. Hinzu kommen Einmalkosten wie Kaution und Umzug. Zahlungen vor Vertragsabschluss, etwa für Besichtigung oder Reservierung, sind unzulässig.
Ausführlich erklärt
Eine strukturierte Wohnungssuche beginnt nicht mit dem Betrachten von Inseraten, sondern mit zwei Festlegungen: dem Budget und den Kriterien. Beim Budget ist die tatsächliche monatliche Gesamtbelastung maßgeblich – Hauptmietzins, Betriebskosten, besondere Aufwendungen, Umsatzsteuer und geschätzte Heizkosten. Ein niedriger Hauptmietzins bei hohen Neben- und Heizkosten kann teurer sein als das umgekehrte Verhältnis. Hinzu kommen die Einmalkosten beim Einzug: Kaution in Höhe von üblicherweise drei Bruttomonatsmieten, allfällige Ablösen für übernommene Einrichtung, Umzug und Anschaffungen.
Bei den Kriterien hat sich die Unterscheidung zwischen veränderbaren und unveränderbaren Merkmalen bewährt. Ausstattung, Böden und Anstrich lassen sich ändern; Lage, Stockwerk, Ausrichtung, Raumhöhe, Lärmsituation und das Vorhandensein eines Lifts nicht. Das Gewicht sollte daher auf den unveränderbaren Merkmalen liegen. Bei der Prüfung von Angeboten lohnt der Blick auf mehrere Punkte.
Sind die Mietbestandteile getrennt ausgewiesen? Sind die Energiekennwerte angegeben – das ist gesetzlich vorgeschrieben? Ist die Wohnung befristet oder unbefristet angeboten? Und welchem Regime unterliegt das Objekt, weil davon Mietzinsobergrenze, Befristungsregeln und Kündigungsschutz abhängen?
Für die Besichtigung empfiehlt sich Vorbereitung. Nützlich sind ein Maßband, eine Liste der zu prüfenden Punkte und – bei ernsthaftem Interesse – ein zweiter Termin zu anderer Tageszeit. Zu prüfen sind Fenster und deren Zustand, Heizsystem und Alter der Anlage, Feuchtigkeitsspuren im Sockelbereich und in Bad und Küche, Wasserdruck und Aufheizzeit des Warmwassers, Elektroinstallation und Anzahl der Steckdosen, Mobilfunk- und Internetversorgung sowie die Lärmsituation bei geöffnetem und geschlossenem Fenster. Für die Bewerbung sind vollständige Unterlagen von Vorteil: Einkommensnachweise der letzten Monate, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse, gegebenenfalls eine Bestätigung des bisherigen Vermieters über ordnungsgemäße Zahlung.
Zu beachten ist zugleich, dass nicht jede Frage zulässig ist – Fragen nach Familienplanung, Gesundheit, Religion oder Vorstrafen müssen nicht beantwortet werden. Vorsicht ist bei mehreren Konstellationen geboten. Zahlungen vor Vertragsabschluss – für Besichtigung, Bearbeitung oder Reservierung – sind unzulässig. Angebote, die eine Überweisung ins Ausland verlangen, bevor eine Besichtigung möglich ist, sind ein bekanntes Betrugsmuster.
Und Ablösen sind nur zulässig, soweit ihnen eine gleichwertige Gegenleistung zum Zeitwert gegenübersteht. Vor der Unterschrift lohnt eine Durchsicht des Vertrags. Bei Zweifeln beraten Mietervereinigung und Arbeiterkammer – eine Prüfung vorab ist deutlich einfacher als eine spätere Auseinandersetzung. Für den Zeitplan gilt: In angespannten Märkten ist Schnelligkeit ein Vorteil, weshalb vollständige Unterlagen bereitliegen sollten.
Zugleich ist ein Vertrag nicht unter Zeitdruck zu unterschreiben – für Erklärungen, die am Tag der ersten Besichtigung abgegeben werden, besteht zwar ein gesetzliches Rücktrittsrecht, doch die Frist ist kurz und schriftlich zu wahren. Wer mehrere Objekte in die engere Wahl nimmt, sollte sie nach denselben Kriterien vergleichen: tatsächliche Gesamtbelastung, Nutzfläche nach derselben Definition, Zustand und die unveränderbaren Merkmale. Erst dann sind die Angebote gegenüberstellbar.