Steht in einem Inserat provisionsfrei, fällt für den Interessenten keine Maklerprovision an; andere Nebenkosten bleiben trotzdem. Beim Kauf bedeutet es meist, dass ein Privater ohne Makler verkauft oder der Verkäufer die Provision selbst trägt und in den Preis einrechnet. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr fallen jedenfalls an.
Ausführlich erklärt
Der Hinweis provisionsfrei findet sich häufig in Inseraten. Er besagt, dass für den Interessenten keine Maklerprovision anfällt – nicht, dass keine Nebenkosten entstehen. Diese Unterscheidung ist wesentlich, weil beim Kauf ohnehin erhebliche weitere Positionen zu tragen sind. Bei Wohnungsmieten hat sich die Lage grundlegend geändert.
Seit Juli 2023 gilt das Auftraggeberprinzip: Provisionspflichtig ist im Regelfall jene Seite, die den Makler beauftragt hat – bei Neuvermietungen also üblicherweise der Vermieter. Wohnungssuchende, die auf ein Inserat reagieren, zahlen daher in der Regel keine Provision mehr. Der Hinweis provisionsfrei ist in diesem Bereich damit weitgehend zur Selbstverständlichkeit geworden. Umgehungskonstruktionen, bei denen dem Interessenten formal ein eigener Auftrag untergeschoben wird, sind gesetzlich adressiert.
Beim Kauf gilt das Auftraggeberprinzip nicht. Dort ist die Doppelmaklertätigkeit zulässig, und der Makler kann von beiden Seiten Provision verlangen, sofern er die Doppeltätigkeit offengelegt hat. Provisionsfrei bedeutet hier üblicherweise eines von zwei Dingen: Entweder verkauft ein Privater ohne Makler, oder der Verkäufer – häufig ein Bauträger – trägt die gesamte Provision, weil er den Makler mit dem Vertrieb beauftragt hat. Im zweiten Fall ist die Provision wirtschaftlich im Kaufpreis enthalten; sie entfällt nicht, sondern wird anders getragen.
Für Käufer bedeutet das: Der Hinweis ist ein Kostenvorteil gegenüber einem vergleichbaren Objekt mit Käuferprovision, aber kein Grund, die Preisprüfung zu vernachlässigen. Maßgeblich bleibt der Vergleich des Gesamtaufwands – Kaufpreis zuzüglich sämtlicher Nebenkosten – mit realisierten Preisen vergleichbarer Objekte. Unverändert anfallen bei jedem Kauf die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht, die Kosten der Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung sowie – bei Finanzierung – die Kosten der Pfandrechtsbegründung samt eigener Eintragungsgebühr. Diese Positionen werden von Banken regelmäßig nicht mitfinanziert und sind aus Eigenmitteln aufzubringen.
Zu beachten ist ferner, dass ein Maklervertrag auch schlüssig zustande kommen kann. Wer bei einem als provisionsfrei inserierten Objekt über einen Makler Kontakt aufnimmt, sollte klären, ob und von wem dieser beauftragt ist. Eine Provisionspflicht setzt stets einen wirksamen Maklervertrag, eine verdienstliche und für den Abschluss ursächliche Tätigkeit sowie eine Aufklärung über die Provisionshöhe voraus. Bei Zweifeln über eine Forderung lohnt eine Prüfung; Beratung bieten Arbeiterkammer und Verein für Konsumenteninformation, bei Maklerstreitigkeiten zusätzlich die Fachgruppen der Immobilien- und Vermögenstreuhänder.
Für Verkäufer ist der Hinweis ein Vermarktungsargument, das die Zahl der Anfragen erhöht. Er sollte allerdings zutreffen: Wird später doch eine Provision verlangt, beschädigt das die Verhandlungsposition und kann rechtliche Folgen haben. Die Angabe im Inserat sollte daher mit der tatsächlichen Vertragslage übereinstimmen und im Zweifel mit dem beauftragten Makler abgestimmt sein.