Den besten Marktmoment zu treffen, gelingt selten – für den Verkaufszeitpunkt zählt anderes mehr. Steuerliche Fristen können viel Geld ausmachen, etwa die Hauptwohnsitzbefreiung. Danach zählt die vollständige Vorbereitung: Unterlagen und Fotos müssen zum Start fertig sein. Erst zuletzt lohnt der Blick auf die Marktphase. Zeitdruck kostet am meisten.
Ausführlich erklärt
Der Verkaufszeitpunkt beeinflusst das Ergebnis auf mehreren Ebenen – marktseitig, steuerlich und persönlich. Anders als häufig angenommen ist die Marktphase dabei nicht der wichtigste Faktor. Marktseitig gilt: Der Versuch, den Höchststand zu treffen, gelingt selten. Preisentwicklungen sind nur im Rückblick erkennbar, und wer auf bessere Zeiten wartet, trägt in der Zwischenzeit die laufenden Kosten. Aussagekräftiger als eine Prognose sind beobachtbare Indikatoren des eigenen Segments: durchschnittliche Vermarktungsdauer, Zahl der verfügbaren Angebote, Häufigkeit von Preisreduktionen.
Wer diese über einige Monate verfolgt, erkennt Veränderungen früher als veröffentlichte Indizes. Saisonal bestehen erkennbare Muster. Frühjahr und Frühherbst sind traditionell die aktivsten Phasen; über die Sommerferien und um den Jahreswechsel geht die Nachfrage zurück. Der Effekt ist allerdings begrenzt und betrifft eher die Zahl der Anfragen als das Preisniveau. Wichtiger ist, dass ein Objekt bei Vermarktungsbeginn vollständig vorbereitet ist – ein verfrühter Start mit unvollständigen Unterlagen und schlechten Fotos verschenkt die aufmerksamkeitsstärkste Phase.
Steuerlich können Fristen den Ausschlag geben. Die Hauptwohnsitzbefreiung setzt eine durchgehende Nutzung von zwei Jahren unmittelbar vor der Veräußerung oder von fünf Jahren innerhalb der letzten zehn voraus, jeweils verbunden mit der Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Wer knapp vor Erreichen einer solchen Frist steht, sollte sie abwarten – der Unterschied beträgt 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Ebenso relevant sind der Berichtigungszeitraum beim Vorsteuerabzug und, bei mehreren Objekten, die zeitliche Abstimmung von Gewinnen und Verlusten aus Grundstücksveräußerungen. Finanzierungsseitig ist zu prüfen, ob eine Fixzinsbindung läuft: Bei vorzeitiger Rückzahlung kann eine gesetzlich begrenzte Entschädigung anfallen.
Auch das gehört in die Rechnung. Objektbezogen kann ein früherer Verkauf sinnvoll sein, wenn erhebliche Investitionen anstehen, die man nicht mehr tätigen will – eine Großsanierung der Gemeinschaft, ein Heizungstausch, ein Fenstertausch. Käufer bringen solche Positionen ohnehin in Abzug; wer sie durchführt, ohne sie zu benötigen, trägt das Risiko, dass sich der Aufwand nicht vollständig im Preis niederschlägt. Persönliche Umstände wiegen am schwersten. Ein Verkauf unter Zeitdruck kostet regelmäßig mehr, als jede Marktphase ausmacht.
Wer einen Wechsel plant, sollte daher früh beginnen – zwischen Vermarktungsbeginn und Auszahlung des Erlöses vergehen mehrere Monate. Zusammengefasst lässt sich die Frage in drei Schritten beantworten: zuerst die steuerlichen Fristen prüfen, dann die Vorbereitung abschließen, erst danach auf die Marktphase blicken. Wer diese Reihenfolge einhält, trifft die wesentlichen Entscheidungen dort, wo sie beeinflussbar sind – und nicht dort, wo sie es nicht sind. Für Anlageobjekte kommt eine weitere Überlegung hinzu: Auslaufende Befristungen und frei werdende Einheiten erhöhen die Verwertbarkeit und damit den erzielbaren Preis. Der Zeitpunkt lässt sich insoweit gestalten.