Vom Verkaufserlös, also dem Kaufpreis, bleibt am Ende weniger übrig, als viele erwarten. Abzuziehen sind die Restschuld bei der Bank, eine mögliche Entschädigung für vorzeitige Rückzahlung, die Immobilienertragsteuer sowie Provision und Vertragskosten. Mit diesem Nettoerlös ist zu planen. Ausbezahlt wird erst nach Wochen, wenn die lastenfreie Eintragung gesichert ist.
Ausführlich erklärt
Der Verkaufserlös im engeren Sinn ist der vereinbarte Kaufpreis. Für die Planung entscheidend ist aber, was davon nach Abzug aller Positionen tatsächlich verbleibt – der Nettoerlös. Zwischen beiden Beträgen liegen bei Immobilien regelmäßig erhebliche Summen. Abzuziehen sind zunächst die Verbindlichkeiten.
Der offene Saldo bei der finanzierenden Bank wird im Zuge der Lastenfreistellung unmittelbar aus dem Kaufpreis beglichen; der Treuhänder überweist ihn direkt an den Gläubiger. Zu erfragen ist der tatsächliche Saldo – der im Grundbuch eingetragene Höchstbetrag liegt regelmäßig darüber und sagt nichts über die offene Schuld aus. Hinzu kommen bei Fixzinsvereinbarungen eine allfällige Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung, deren Höhe gesetzlich begrenzt ist, sowie die Kosten der Löschung. Die zweite große Position ist die Immobilienertragsteuer.
Sie beträgt beim besonderen Steuersatz 30 Prozent des Veräußerungsgewinns; für Altvermögen besteht eine pauschale Ermittlung mit einer effektiven Belastung von rund 4,2 Prozent des Erlöses, bei Umwidmung nach dem Stichtag deutlich mehr. Greift eine Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung, entfällt sie. Abgeführt wird sie vom Parteienvertreter im Zuge der Selbstberechnung – sie fließt also gar nicht erst zu. Die dritte Position sind die Vermarktungs- und Abwicklungskosten: eine allfällige Maklerprovision, die Kosten der Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung, soweit sie den Verkäufer treffen, sowie Aufwendungen für Energieausweis, Unterlagen und Vermarktung.
Hinzu kommen objektbezogene Positionen: offene Beiträge zur Eigentümergemeinschaft, allfällige Ablösen an Berechtigte, Kosten für die Beseitigung zugesagter Mängel und – bei vermieteten Objekten – die Übertragung der Kautionen an den Erwerber. Für die Planung empfiehlt sich daher eine schriftliche Aufstellung vor Vermarktungsbeginn: Erwarteter Kaufpreis abzüglich Restschuld, Entschädigung, Löschungskosten, Steuer, Provision, Vertragskosten und sonstiger Positionen. Das Ergebnis ist der Betrag, mit dem tatsächlich geplant werden kann – etwa für den Erwerb eines Folgeobjekts. Genau dieser Punkt wird häufig unterschätzt.
Wer eine Anschlussfinanzierung auf Basis des Kaufpreises statt des Nettoerlöses kalkuliert, gerät in eine Lücke – besonders dann, wenn parallel eine Zwischenfinanzierung läuft. Zeitlich ist zu bedenken, dass der Erlös nicht sofort verfügbar ist. Zwischen Vertragsunterfertigung und Auszahlung vergehen Wochen bis Monate, weil Löschungserklärungen, allfällige Genehmigungen und die grundbücherliche Durchführung Zeit brauchen. Der Treuhänder gibt die Mittel erst frei, wenn die lastenfreie Einverleibung gesichert ist.
Die steuerliche Frage gehört daher an den Anfang der Verkaufsplanung, nicht ans Ende. Dasselbe gilt für die Klärung des offenen Saldos bei der Bank – beide Größen bestimmen den Nettoerlös stärker als eine Preisdifferenz von wenigen Prozent. Für Erben ist ergänzend zu beachten, dass bei unentgeltlichem Erwerb die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers fortgeführt werden; ohne dessen Unterlagen wird von ungünstigeren Annahmen ausgegangen.