Wer einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreibt, beauftragt für eine bestimmte Zeit nur einen einzigen Makler. Dieser muss sich dafür aktiv um die Vermittlung kümmern, inserieren, Besichtigungen abhalten und berichten. Vor der Unterschrift sollten Laufzeit, Provisionshöhe und die vereinbarten Leistungen genau geprüft werden, ebenso Klauseln zum Eigenverkauf.
Ausführlich erklärt
Ein Alleinvermittlungsauftrag ist ein Maklervertrag, mit dem sich der Auftraggeber verpflichtet, für die Dauer des Auftrags keinen weiteren Makler mit der Vermittlung derselben Immobilie zu beauftragen. Der Makler erhält damit eine exklusive Position und im Gegenzug erweiterte Pflichten. Der Auftrag kann sich auf den Verkauf oder auf die Vermietung beziehen und ist im Maklergesetz sowie in den ergänzenden Standesregeln der Immobilientreuhänder geregelt. Der Unterschied zum schlichten Vermittlungsauftrag ist erheblich. Beim offenen Auftrag kann der Eigentümer mehrere Makler parallel beauftragen und selbst verkaufen; verdient wird nur, wer den Abschluss tatsächlich verdienstlich herbeiführt.
Beim Alleinvermittlungsauftrag verzichtet der Auftraggeber auf diese Streuung. Dafür ist der Makler verpflichtet, sich intensiv um die Vermittlung zu bemühen – also aktiv zu vermarkten, zu inserieren, Interessenten zu qualifizieren, Besichtigungen durchzuführen und regelmäßig zu berichten. Wer diese Leistung nicht erbringt, riskiert seinen Provisionsanspruch. Eine Besonderheit ist der qualifizierte Alleinvermittlungsauftrag. Dabei wird zusätzlich vereinbart, dass eine Provision auch dann anfällt, wenn der Auftraggeber während der Vertragsdauer selbst einen Käufer findet, den Auftrag vertragswidrig vorzeitig beendet oder unter Umgehung des Maklers abschließt.
Solche Klauseln sind zulässig, unterliegen bei Verbrauchern aber strengen Anforderungen an Transparenz und Belehrung. Sie sollten vor Unterfertigung genau gelesen werden, weil sie im Konfliktfall den Unterschied zwischen null und einer vollen Provision ausmachen. Zeitlich ist der Alleinvermittlungsauftrag zu befristen. Für die Wohnungsvermittlung an Verbraucher sieht das Maklergesetz eine deutlich kürzere Höchstdauer vor als für andere Geschäfte; darüber hinaus begrenzen die Standesregeln die übliche Bindungsdauer. Eine automatische Verlängerung ohne ausdrückliche Zustimmung ist problematisch.
Ebenso ist zu beachten, dass Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein gesetzliches Rücktrittsrecht haben – ein Punkt, der bei Unterzeichnung am Küchentisch praktisch relevant wird. Wirtschaftlich spricht einiges für die Exklusivität. Ein Objekt, das bei fünf Maklern gleichzeitig zu leicht abweichenden Preisen inseriert wird, wirkt am Markt schnell wie ein Ladenhüter. Der Alleinvermittlungsauftrag ermöglicht dagegen eine einheitliche Preisstrategie, professionelle Aufbereitung mit hochwertigen Fotos, Grundrissen und vollständigen Unterlagen sowie eine gesteuerte Vermarktung, teils über ein Bieterverfahren. Der Makler kann Budget einsetzen, weil er nicht befürchten muss, dass ein Mitbewerber den Abschluss abgreift.
Sinnvoll ist der Auftrag daher vor allem bei erklärungsbedürftigen Objekten, bei Zinshäusern, Gewerbeimmobilien und in Märkten mit begrenzter Nachfrage. Voraussetzung ist ein Makler, der Leistung nachweislich erbringt. Empfehlenswert sind eine schriftlich fixierte Vermarktungsstrategie, vereinbarte Reportingintervalle und eine realistische, nicht überhöhte Preisvorstellung. Vor der Unterschrift sollten Auftraggeber drei Punkte klären: die exakte Laufzeit samt Regelung für den Fall, dass nach Ablauf ein zuvor namhaft gemachter Interessent kauft; die Höhe der Provision und den Zeitpunkt, zu dem der Anspruch entsteht; sowie den Umfang der zugesagten Leistungen, idealerweise als Anlage zum Vertrag. Ein seriöser Makler hat mit dieser Transparenz kein Problem – im Gegenteil, sie ist die Grundlage einer belastbaren Zusammenarbeit.