Mit einem Vermittlungsauftrag beauftragt jemand einen Makler, ein Geschäft zu vermitteln; ohne ihn gibt es keine Provision. Beim schlichten Auftrag bleibt der Auftraggeber frei, beim Alleinauftrag bindet er sich an einen Makler. Der Auftrag sollte befristet sein; die Provisionssätze sind Höchstsätze und verhandelbar.
Ausführlich erklärt
Der Vermittlungsauftrag ist die Vereinbarung, mit der ein Eigentümer oder Interessent einen Makler mit der Vermittlung eines Geschäfts betraut. Er ist eine Erscheinungsform des Maklervertrags und Voraussetzung für jeden Provisionsanspruch. Zu unterscheiden sind drei Ausprägungen. Beim schlichten Vermittlungsauftrag bleibt der Auftraggeber frei: Er darf mehrere Makler beauftragen und selbst verkaufen.
Provision verdient nur, wer den Abschluss tatsächlich herbeiführt. Beim Alleinvermittlungsauftrag verzichtet der Auftraggeber auf diese Streuung; im Gegenzug ist der Makler zu intensiven Bemühungen verpflichtet. Beim qualifizierten Alleinvermittlungsauftrag wird zusätzlich vereinbart, dass eine Provision auch dann anfällt, wenn der Auftraggeber selbst einen Käufer findet, den Auftrag vertragswidrig vorzeitig beendet oder den Makler umgeht. Welche Variante sinnvoll ist, hängt vom Objekt ab.
Der schlichte Auftrag erzeugt Wettbewerb, führt aber dazu, dass mehrere Makler dasselbe Objekt bewerben – was am Markt den Eindruck erweckt, es sei schwer verkäuflich, und die Verhandlungsposition schwächt. Der Alleinauftrag bündelt die Vermarktung und rechtfertigt einen höheren Einsatz des Maklers, bindet den Auftraggeber aber für die Laufzeit. Inhaltlich sollten geregelt sein: der Vermittlungsgegenstand, der angestrebte Preis, der Leistungsumfang samt Vermarktungsschritten und Reporting, die Provisionshöhe und der Zeitpunkt des Anspruchs, die Laufzeit, die Behandlung von Interessenten nach Vertragsende sowie Ausstiegsmöglichkeiten bei Schlechtleistung. Zeitlich ist der Auftrag zu befristen.
Für die Wohnungsvermittlung an Verbraucher sieht das Maklergesetz eine deutlich kürzere Höchstdauer eines Alleinvermittlungsauftrags vor als bei anderen Geschäften; ergänzend begrenzen die Standesregeln die übliche Bindungsdauer. Automatische Verlängerungen ohne ausdrückliche Zustimmung sind problematisch. Der Provisionsanspruch setzt neben dem wirksamen Auftrag eine verdienstliche und für den Abschluss ursächliche Tätigkeit voraus. Zu beachten ist die Nachwirkung: Kommt ein Geschäft nach Vertragsende mit einem Interessenten zustande, den der Makler zuvor namhaft gemacht hat, kann der Anspruch dennoch entstehen.
Der Vertrag sollte daher regeln, in welchem Zeitraum das gilt und dass der Makler die namhaft gemachten Interessenten bei Vertragsende bekannt gibt. Für Verbraucher bestehen Schutzbestimmungen. Wird der Auftrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, besteht ein Rücktrittsrecht nach dem Konsumentenschutzgesetz; die Frist ist kurz und schriftlich zu wahren. Ebenso gilt die Klauselkontrolle.
Für Auftraggeber empfiehlt sich, den Leistungsumfang schriftlich festzuhalten – er macht überprüfbar, wofür bezahlt wird, und ist die Grundlage jeder Verhandlung über die Provisionshöhe. Die Verordnung nennt Höchst-, nicht Mindestsätze; eine Verhandlung nach unten ist stets zulässig. Für Interessenten ist zu beachten, dass ein Maklervertrag auch schlüssig zustande kommen kann: Wer ein Exposé anfordert, an einer Besichtigung teilnimmt und dabei über die Provisionspflicht informiert wurde, hat den Vertrag in der Regel angenommen. Bei Wohnungsmieten trägt seit Juli 2023 im Regelfall der Auftraggeber die Provision – bei Neuvermietungen also üblicherweise der Vermieter.