Ein Notverkauf unter Zeitdruck, etwa wegen Zahlungsproblemen, Scheidung oder drohender Versteigerung, kostet genau dadurch Geld: Käufer erkennen den Druck und bieten weniger; der erzielte Preis ist dann kein Verkehrswert. Ein selbst betriebener Verkauf bringt trotzdem fast immer mehr als eine Versteigerung. Frühe Gespräche mit Bank und Schuldnerberatung schaffen Spielraum.
Ausführlich erklärt
Als Notverkauf bezeichnet man die Veräußerung unter erheblichem Zeitdruck oder wirtschaftlichem Zwang. Typische Anlässe sind drohende Exekution, Zahlungsschwierigkeiten nach Jobverlust oder Krankheit, Scheidung, eine Erbteilung mit Auszahlungsverpflichtung oder eine parallel laufende Zwischenfinanzierung, die nicht mehr getragen werden kann. Wirtschaftlich ist der Zeitdruck selbst der teuerste Faktor. Eine ordentliche Vermarktung braucht Zeit: Unterlagen zusammenstellen, Preis herleiten, inserieren, Besichtigungen durchführen, Interessenten qualifizieren, verhandeln.
Wer diese Schritte verkürzt, erreicht weniger Interessenten und verhandelt aus schwächerer Position. Käufer erkennen Druck zudem an der Situation – an einer bereits erfolgten Übersiedlung, an leerstehenden Räumen, an der Bereitschaft zu raschem Abschluss – und preisen ihn ein. Rechtlich bleibt ein unter Druck geschlossener Vertrag grundsätzlich wirksam. Eine Anfechtung kommt nur unter engen Voraussetzungen in Betracht, etwa bei Wucher – also einem auffallenden Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung unter Ausnutzung einer Zwangslage.
Die Hürden sind hoch, und auf diesen Weg sollte man sich nicht verlassen. Bewertungsrechtlich ist die Konstellation ausdrücklich erfasst: Der Verkehrswert ist jener Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach angemessener Vermarktungsdauer erzielbar wäre. Ein Notverkauf erfolgt außerhalb dieser Verhältnisse; der erzielte Preis ist daher kein Verkehrswert. Die praktisch wichtigste Einsicht lautet: Auch unter Druck ist der freihändige Verkauf fast immer besser als eine Verwertung im Exekutionsweg.
In Versteigerungen erzielte Preise liegen regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert, weil der Käuferkreis eingeschränkt, die Gewährleistung ausgeschlossen und die Finanzierung schwierig ist. Wer frühzeitig selbst verkauft, behält die Kontrolle über Preis und Zeitpunkt. Genau darin liegt die Empfehlung: früh handeln. Ein Gespräch mit der Bank, eine Ratenvereinbarung, eine Umschuldung oder eine Stundung schaffen häufig genug Zeit für eine geordnete Vermarktung.
Banken sind daran regelmäßig ebenso interessiert, weil auch für sie das Ergebnis besser ausfällt. Voraussetzung ist, dass der Erlös die offenen Beträge deckt oder die Bank einer Löschung gegen Teilzahlung zustimmt – eine Verhandlung, die vor Vertragsabschluss zu führen ist. Zu prüfen sind ferner Alternativen: die Vermietung statt des Verkaufs, wenn der Kapitaldienst dadurch gedeckt wäre, der Verkauf eines Teils einer größeren Liegenschaft oder – bei älteren Eigentümern – Modelle mit vorbehaltenem Wohnrecht. Beratung bieten die Schuldnerberatungsstellen der Länder, die kostenlos arbeiten und auch bei Verhandlungen mit Gläubigern unterstützen.
Je früher das Gespräch gesucht wird, desto größer der Handlungsspielraum. Wer wartet, bis das Exekutionsverfahren läuft, hat die meisten Optionen bereits verloren. Für Käufer, die gezielt solche Objekte suchen, gilt umgekehrt: Ein günstiger Preis kann seine Ursache in der Situation des Verkäufers haben – oder im Objekt selbst. Die übliche Prüfung von Unterlagen, Zustand und Rechtslage ist unverändert erforderlich.