Die Objektbeschreibung stellt im Exposé die Immobilie dar: Art, Lage, Fläche, Räume, Ausstattung, Zustand, laufende Kosten und Umgebung. Solche Angaben können als zugesicherte Eigenschaft gelten und Ansprüche auslösen, wenn sie nicht stimmen. Energiekennwerte müssen im Inserat stehen. Konkrete Zahlen wirken besser als Werbefloskeln wie beste Lage.
Ausführlich erklärt
Die Objektbeschreibung ist der Textteil eines Exposés oder Inserats, der eine Immobilie in Worten darstellt. Sie entscheidet häufig darüber, ob ein Interessent eine Besichtigung vereinbart – und sie ist rechtlich relevanter, als viele annehmen. Ein bewährter Aufbau folgt der Reihenfolge, in der Interessenten Fragen stellen. Zuerst die Einordnung: Objektart, Lage, Nutzfläche, Zimmeranzahl, Stockwerk, Baujahr. Dann die Räume und ihre Aufteilung mit Ausrichtung und Belichtung.
Danach Ausstattung und Zustand einschließlich Heizsystem, Fenster, Böden und durchgeführter Sanierungen mit Jahresangabe. Anschließend Freiflächen, Kellerabteil und Stellplatz. Dann die laufenden Kosten mit Betriebskosten, Rücklagendotierung und geschätzten Heizkosten. Zuletzt die Umgebung mit konkreten Angaben zu Verkehrsanbindung, Nahversorgung und Infrastruktur. Rechtlich sind Angaben in der Beschreibung keine unverbindliche Werbung.
Sie können als zugesicherte Eigenschaften gelten und Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüche begründen, wenn sie unrichtig sind. Das betrifft insbesondere Flächenangaben, Baujahr, Widmung, Vermietbarkeit, den Hinweis auf einen bewilligten Ausbau oder die Behauptung, ein Objekt sei saniert. Übliche Formulierungen wie „Angaben ohne Gewähr" schützen nur begrenzt, insbesondere nicht bei grober Fahrlässigkeit oder gegenüber Verbrauchern. Makler trifft zudem eine Pflicht zur Plausibilitätsprüfung der vom Eigentümer übernommenen Angaben. Daraus folgen konkrete Anforderungen an die Formulierung.
Flächenangaben sollten kennzeichnen, worauf sie sich beziehen und ob Freiflächen eingerechnet wurden. Der Ausdruck „Erstbezug nach Sanierung" sollte präzisiert werden, weil er offenlässt, ob nur die Wohnung oder auch das Haus saniert wurde. Angaben zu Ausbaureserven oder Widmungen sollten nur erfolgen, wenn sie durch Auskünfte belegt sind. Und Zustandsbeschreibungen sollten benennen, was tatsächlich erneuert wurde – mit Jahr. Pflichtangaben ergeben sich aus dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz: In Inseraten sind die zentralen Energiekennwerte anzuführen, insbesondere Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor.
Wird ein Makler tätig, sind zudem Provision, eine allfällige Doppeltätigkeit und ein wirtschaftliches Naheverhältnis offenzulegen. Für die Wirkung hat sich bewährt, bekannte Schwächen aktiv zu benennen und einzuordnen – etwa einen anstehenden Fenstertausch samt geschätzter Kosten oder eine Lärmbelastung zur Straßenseite. Interessenten, die trotz dieser Information kommen, sind ernsthaft; jene, für die es ein Ausschlussgrund gewesen wäre, ersparen beiden Seiten den Termin. Beschönigende Darstellungen bringen kurzfristig Besichtigungen, kosten aber Zeit und beschädigen die Verhandlungsposition, sobald die Realität sichtbar wird. Zu vermeiden sind schließlich Angaben zu Mietern, Voreigentümern oder persönlichen Umständen – sie gehören aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht in eine Objektbeschreibung.
Ebenso wenig gehören Fotos, auf denen Personen oder persönliche Gegenstände erkennbar sind, in ein Exposé. Für die Wirkung entscheidend ist schließlich die Konkretheit. Formulierungen wie beste Lage, großzügig oder liebevoll saniert sind Werbeaussagen ohne definierten Inhalt. Aussagekräftig sind Gehminuten zur nächsten Haltestelle, Quadratmeter je Raum, das Jahr der letzten Sanierung und die Höhe der Betriebskosten.