Statt einer einmaligen Summe zahlt der Käufer bei einer Leibrente laufende Beträge bis zum Tod des Verkäufers, oft verbunden mit dessen lebenslangem Wohnrecht. Berechnet wird die Rente aus Verkehrswert und statistischer Lebenserwartung. Damit sie sicher ist, gehört sie ins Grundbuch eingetragen. Beide Seiten tragen ein Risiko.
Ausführlich erklärt
Bei einer Leibrente wird eine Immobilie übertragen, wobei der Kaufpreis nicht in einer Summe, sondern in wiederkehrenden Zahlungen bis zum Tod des Berechtigten geleistet wird. Häufig wird das Modell mit einem lebenslangen Wohnrecht kombiniert: Der Verkäufer bleibt in der Immobilie wohnen und erhält zusätzlich eine monatliche Rente. Für ältere Eigentümer kann das Modell attraktiv sein. Es verwandelt gebundenes Vermögen in laufendes Einkommen, ohne dass ein Auszug erforderlich wäre.
Für Käufer bedeutet es einen Erwerb ohne hohe Einmalzahlung, allerdings verbunden mit einem Zeitrisiko. Die Berechnung folgt versicherungsmathematischen Grundsätzen. Ausgangspunkt ist der Verkehrswert der Immobilie. Davon wird der Wert eines eingeräumten Wohn- oder Fruchtgenussrechts abgezogen, ermittelt aus dem jährlichen Nutzungswert und der statistischen Restlebenserwartung.
Der verbleibende Betrag wird über dieselbe Restlebenserwartung in eine monatliche Rente umgerechnet, abgezinst mit einem angemessenen Zinssatz. Zusätzlich wird häufig eine Einmalzahlung zu Beginn vereinbart. Grundlage sind die Sterbetafeln der Statistik Austria. Zentral ist die Absicherung des Verkäufers.
Die Rentenverpflichtung sollte als Reallast im Grundbuch eingetragen werden – dann haftet sie auf der Liegenschaft und trifft jeden künftigen Eigentümer. Ein allfälliges Wohnungsgebrauchs- oder Fruchtgenussrecht ist ebenfalls einzuverleiben. Ergänzend werden Wertsicherungsklauseln, ein Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie Regelungen für den Fall des Zahlungsverzugs vereinbart, etwa ein Rücktrittsrecht. Die Risiken sind beidseitig und sollten offen benannt werden.
Für den Käufer besteht das Langlebigkeitsrisiko: Lebt der Berechtigte deutlich länger als statistisch erwartet, zahlt er in Summe mehr als den Verkehrswert. Für den Verkäufer besteht das Bonitätsrisiko: Wird der Käufer zahlungsunfähig, sind die Renten trotz grundbücherlicher Sicherung mühsam durchzusetzen. Hinzu kommt für beide Seiten die Frage, wer Instandhaltung, Betriebskosten und Versicherung trägt – das ist ausdrücklich zu regeln. Steuerlich ist die Behandlung differenziert.
Je nach Ausgestaltung kann eine Kaufpreisrente, eine Versorgungsrente oder eine gemischte Schenkung vorliegen, mit unterschiedlichen Folgen für Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer. Eine steuerliche Abklärung vor Vertragsabschluss ist bei diesem Modell unverzichtbar. In Österreich ist die Leibrente deutlich weniger verbreitet als etwa in Frankreich. Wer sie erwägt, sollte ein Bewertungsgutachten einholen, die Berechnung nachvollziehen lassen und den Vertrag anwaltlich oder notariell errichten lassen.
Als Alternativen kommen der Verkauf mit Vorbehalt eines Wohnungsgebrauchsrechts gegen Einmalzahlung, die Übergabe an Angehörige gegen Ausgedinge oder – bei ausreichendem Vermögen – schlicht die Vermietung eines Teils der Immobilie in Betracht. Welche Variante passt, hängt vom Liquiditätsbedarf und von der familiären Situation ab. Für Erben ist zu bedenken, dass eine Leibrente die Immobilie dem Nachlass entzieht. Eine offene Kommunikation innerhalb der Familie erspart spätere Auseinandersetzungen und macht die Entscheidung nachvollziehbar.