Ein Makler bringt zwei Parteien zusammen, ohne selbst zu kaufen oder zu verkaufen. Provision bekommt er grundsätzlich nur, wenn ein Vertrag zustande kommt, er dazu tatsächlich beigetragen hat und ein Auftrag besteht. Seit Juli 2023 zahlt bei Wohnungsmieten grundsätzlich jene Seite, die den Makler beauftragt hat.
Ausführlich erklärt
Der Makler vermittelt Geschäfte zwischen zwei Parteien, ohne selbst Vertragspartner des vermittelten Geschäfts zu werden. Während ein eigener Beitrag Berufsbild und Leistungsumfang behandelt, geht es hier um die Frage, die in der Praxis am häufigsten strittig ist: Wann entsteht der Provisionsanspruch? Drei Voraussetzungen müssen zusammentreffen. Erstens ein wirksamer Maklervertrag – er kann ausdrücklich oder schlüssig zustande kommen, etwa indem ein Interessent die Dienste eines Maklers in Kenntnis der Provisionspflicht in Anspruch nimmt.
Zweitens eine verdienstliche Tätigkeit: Der Makler muss etwas beigetragen haben, das über bloßes Zufallswissen hinausgeht – Namhaftmachung des Objekts oder des Vertragspartners, Vermittlung des Kontakts, Organisation einer Besichtigung, Verhandlungsführung. Drittens die Kausalität: Zwischen der Tätigkeit und dem tatsächlich abgeschlossenen Geschäft muss ein Zusammenhang bestehen. Der Anspruch entsteht mit dem Zustandekommen des vermittelten Geschäfts. Kommt kein Vertrag zustande, gebührt grundsätzlich keine Provision – der Makler trägt insoweit das Erfolgsrisiko.
Ausnahmen bestehen beim qualifizierten Alleinvermittlungsauftrag, bei dem eine Provision auch dann vereinbart werden kann, wenn der Auftraggeber selbst einen Käufer findet, den Auftrag vertragswidrig vorzeitig beendet oder den Makler umgeht. Praktisch bedeutsam ist die Namhaftmachung. Sie ist der häufigste Anknüpfungspunkt für Streitigkeiten: Hat der Makler das Objekt zuerst benannt, oder war es dem Interessenten bereits bekannt? Makler dokumentieren daher Besichtigungen und Objektnachweise.
Umgekehrt sollten Interessenten vor einer Besichtigung klären, ob und in welcher Höhe eine Provision anfällt, und eine bereits bestehende Kenntnis des Objekts nachweisbar festhalten. Eine Nachwirkung besteht, wenn ein Geschäft nach Ende des Maklervertrags mit einem Interessenten zustande kommt, den der Makler zuvor namhaft gemacht hat. Auch das ist regelmäßig Gegenstand von Auseinandersetzungen. Kein Anspruch besteht, wenn der Makler seine Pflichten verletzt hat – etwa eine Doppeltätigkeit oder ein wirtschaftliches Naheverhältnis zur Gegenseite nicht offengelegt oder über wesentliche Umstände nicht aufgeklärt hat.
Je nach Schwere entfällt oder mindert sich der Anspruch. Zu beachten ist ferner das seit Juli 2023 geltende Auftraggeberprinzip bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen: Provisionspflichtig ist im Regelfall, wer den Auftrag erteilt hat – bei Neuvermietungen also üblicherweise der Vermieter. Für beide Seiten empfiehlt sich, Vereinbarungen schriftlich zu treffen und den Leistungsumfang zu dokumentieren. Die meisten Streitfälle entstehen aus unklaren mündlichen Absprachen.
Für Interessenten ist ergänzend zu wissen, dass ein Maklervertrag auch schlüssig zustande kommen kann. Wer ein Exposé anfordert, an einer Besichtigung teilnimmt und dabei über die Provisionspflicht informiert wurde, hat den Vertrag in der Regel angenommen. Wurde er außerhalb der Geschäftsräume geschlossen, besteht allerdings ein Rücktrittsrecht nach dem Konsumentenschutzgesetz. Die Frist ist kurz und schriftlich zu wahren.