Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter bringt der Immobilienmakler zusammen. Dazu gehören Preiseinschätzung, Unterlagen besorgen, Inserat, Besichtigungen und Verhandlung. Die Tätigkeit braucht in Österreich eine Gewerbeberechtigung. Provision fällt nur bei einem wirksamen Maklervertrag und erfolgreichem Abschluss an; bei Wohnungsmieten zahlt seit Juli 2023 meist der Vermieter.
Ausführlich erklärt
Der Immobilienmakler vermittelt Geschäfte über Immobilien – Kauf, Verkauf, Miete, Pacht. In Österreich ist die Tätigkeit ein reglementiertes Gewerbe im Rahmen der Immobilientreuhänder und setzt einen Befähigungsnachweis, eine Gewerbeberechtigung und eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung voraus. Der tatsächliche Leistungsumfang geht deutlich über das Inserieren hinaus. Dazu zählen die Bewertung und Preisfindung anhand von Vergleichsobjekten, die Beschaffung und Prüfung der Unterlagen – Grundbuchsauszug, Pläne, Energieausweis, bei Wohnungseigentum Nutzwertgutachten, Abrechnungen und Protokolle –, die professionelle Aufbereitung mit Fotos, Grundriss und Exposé, die Vermarktung auf geeigneten Kanälen, die Qualifizierung von Interessenten samt Finanzierungsklärung, die Durchführung von Besichtigungen, die Verhandlungsführung und die Begleitung bis zur Vertragsunterfertigung.
Rechtlich ist der Makler zur Aufklärung verpflichtet. Er muss beide Seiten über wesentliche Umstände informieren, über die Höhe der Provision, über eine allfällige Doppeltätigkeit und über ein wirtschaftliches Naheverhältnis zur Gegenseite aufklären. Angaben, die er ungeprüft vom Eigentümer übernimmt, können ihn unter Umständen mithaften lassen – ihn trifft eine Pflicht zur Plausibilitätsprüfung. Die Provision entsteht nur aufgrund eines wirksamen Maklervertrags und setzt voraus, dass die Tätigkeit verdienstlich und für den Abschluss ursächlich war.
Die Höchstsätze regelt die Immobilienmaklerverordnung. Beim Verkauf ist die Doppelmaklertätigkeit zulässig; bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gilt seit Juli 2023 das Auftraggeberprinzip, wonach im Regelfall der Vermieter zahlt. Für die Auswahl haben sich mehrere Kriterien bewährt. Erstens die Marktkenntnis im konkreten Segment und in der konkreten Lage – ein Spezialist für Zinshäuser ist bei einer Garçonnière nicht automatisch die beste Wahl.
Zweitens die Qualität der Unterlagen: Wie sieht ein aktuelles Exposé aus, werden Grundrisse und vollständige Kostenangaben geliefert? Drittens eine nachvollziehbare Preiseinschätzung mit Herleitung statt einer möglichst hohen Zahl zur Auftragsgewinnung. Viertens ein schriftlich zugesagter Leistungsumfang samt Reporting. Fünftens Referenzen und Erreichbarkeit.
Ein Hinweis zur Preisfindung: Wer einen Auftrag mit der höchsten genannten Preisvorstellung vergibt, wählt häufig nicht den besten Makler, sondern den optimistischsten. Ein überhöht angesetztes Objekt bleibt am Markt liegen und wird nach Monaten mit Abschlag verkauft. Für Käufer gilt, dass der Makler kein Interessenvertreter ist. Wer parteiliche Beratung wünscht, braucht dafür eine eigene rechtliche oder technische Begleitung.
Für Verkäufer lohnt der Vergleich mehrerer Makler vor der Auftragsvergabe. Sinnvoll sind ein persönliches Gespräch am Objekt, die Vorlage aktueller Referenzexposés und eine schriftliche Darstellung der geplanten Vermarktungsschritte samt Zeitplan. Erst auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, wofür die Provision tatsächlich bezahlt wird. Zu klären ist auch die Auftragsform.
Ein schlichter Vermittlungsauftrag erlaubt die parallele Beauftragung mehrerer Makler, ein Alleinvermittlungsauftrag bindet an einen und verpflichtet diesen im Gegenzug zu intensiven Bemühungen. Beide Formen haben ihre Berechtigung – entscheidend ist, dass die Bedingungen schriftlich festgehalten werden.