Beim Teilverkauf kauft ein gewerblicher Anbieter einen Anteil der Immobilie, meist bis zur Hälfte; der Eigentümer wohnt weiter darin und zahlt dafür ein laufendes Entgelt. Über die Jahre summiert sich dieses oft höher als der erhaltene Kaufpreis. Ein normaler Kredit oder Verkauf ist häufig günstiger.
Ausführlich erklärt
Beim Teilverkauf veräußert ein Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie – üblicherweise bis zur Hälfte – an einen gewerblichen Anbieter, bewohnt sie aber weiter. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlt er ein laufendes Entgelt. Beworben wird das Modell als Möglichkeit, gebundenes Vermögen zu verflüssigen, ohne ausziehen zu müssen. Die Konstruktion sieht typischerweise so aus: Der Anbieter erwirbt einen Miteigentumsanteil, der Verkäufer erhält den Kaufpreis, und zugunsten des Anbieters wird ein Nutzungsentgelt vereinbart, das prozentuell vom ausbezahlten Betrag bemessen und häufig indexiert wird. Der Verkäufer bleibt Miteigentümer und behält das alleinige Nutzungsrecht, meist abgesichert durch eine Dienstbarkeit.
Wirtschaftlich ist das Modell kritisch zu prüfen. Das Nutzungsentgelt entspricht der Sache nach einer Verzinsung des ausbezahlten Betrags – häufig zu Sätzen, die über jenen einer Hypothekarfinanzierung liegen. Wer die Zahlungen über die Restlebenszeit summiert, kommt regelmäßig auf Beträge, die den erhaltenen Kaufpreis deutlich übersteigen. Hinzu kommen weitere Punkte, die in Vertragsbedingungen geregelt und genau zu lesen sind. Die Instandhaltung verbleibt üblicherweise vollständig beim verbliebenen Eigentümer, obwohl der Anbieter Miteigentümer ist.
Bei einem späteren Gesamtverkauf werden häufig ein Durchführungsentgelt sowie eine Mindestwertgarantie zugunsten des Anbieters vereinbart – Letztere bedeutet, dass er auch bei sinkenden Preisen einen bestimmten Erlösanteil erhält, das Wertrisiko also beim Verkäufer bleibt. Und die Bewertung, die dem Ankauf zugrunde liegt, ist auf ihre Herleitung zu prüfen. Vor einem Teilverkauf lohnt daher der Vergleich mit den Alternativen. Eine Hypothekarfinanzierung – auch im Alter möglich, wenngleich die Kreditvergabestandards zu beachten sind – ist häufig günstiger. Der vollständige Verkauf mit Rückmiete oder mit vorbehaltenem Wohnungsgebrauchsrecht bringt mehr Kapital.
Die Leibrente liefert laufendes Einkommen statt eines Einmalbetrags. Der Verkauf mit Übersiedlung in eine kleinere Wohnung setzt am meisten Kapital frei. Und innerhalb der Familie ist eine Übergabe gegen Ausgedinge oder Leibrente eine Möglichkeit, die Werte im Familienverband hält. Rechtlich entsteht durch den Teilverkauf eine Miteigentumsgemeinschaft mit einem gewerblichen Partner. Daraus folgen Mitspracherechte bei Maßnahmen, die über die Nutzungsvereinbarung hinausgehen, sowie die Frage, was im Erbfall geschieht – die Erben treten in die Vereinbarung ein.
Wer das Modell erwägt, sollte den Vertrag anwaltlich prüfen lassen und die Gesamtbelastung über einen realistischen Zeitraum durchrechnen. Verbraucherschutzorganisationen haben mehrfach auf die Kostenstruktur hingewiesen. Damit ist nicht gesagt, dass das Modell in jedem Fall ungeeignet wäre. Für Eigentümer, die im Objekt bleiben wollen, keine Erben zu berücksichtigen haben und für die eine Kreditfinanzierung nicht in Betracht kommt, kann es eine Lösung sein. Voraussetzung ist, dass die Gesamtkosten bekannt und bewusst akzeptiert sind.