Wer eine Wohnung oder Fläche nutzt, ohne dazu berechtigt zu sein, muss dafür ein Nutzungsentgelt zahlen. Typischer Fall: Das Mietverhältnis ist beendet, der Nutzer bleibt trotzdem. Bemessen wird nach dem ortsüblichen Entgelt für vergleichbare Objekte, nicht nach dem bisherigen Mietzins. Das kann deutlich teurer werden.
Ausführlich erklärt
Nutzungsentgelt ist die Zahlung für die Benützung einer Sache ohne oder nach Wegfall eines Rechtsgrundes. Der Begriff wird in mehreren Zusammenhängen verwendet und ist vom Mietzins zu unterscheiden, der auf einem aufrechten Vertrag beruht. Der häufigste Fall ist die titellose Benützung nach Beendigung eines Mietverhältnisses. Ist der Vertrag durch Kündigung, Zeitablauf oder einvernehmliche Auflösung beendet, der Nutzer aber nicht ausgezogen, schuldet er für die weitere Nutzung ein Entgelt.
Rechtsgrundlage ist das Bereicherungsrecht: Wer eine fremde Sache nutzt, ohne dazu berechtigt zu sein, hat den Vorteil zu ersetzen. Die Bemessung erfolgt nach dem ortsüblichen Entgelt für vergleichbare Objekte. Bedeutsam ist dabei, dass mietrechtliche Obergrenzen nicht mehr wirken: Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist nicht der bisherige, möglicherweise sehr niedrige Hauptmietzins maßgeblich, sondern das, was am Markt für eine vergleichbare Wohnung zu zahlen wäre. Bei Altverträgen kann der Unterschied erheblich sein – für den Nutzer ein wirtschaftlicher Anreiz, zügig zu räumen.
Ein zweiter Anwendungsfall ist die Benützung ohne jemals bestandenen Vertrag – etwa wenn jemand nach dem Tod des Mieters in der Wohnung verbleibt, ohne eintrittsberechtigt zu sein, oder wenn eine Fläche eigenmächtig in Anspruch genommen wird. Ein dritter Fall betrifft Miteigentumsgemeinschaften. Nutzt ein Miteigentümer mehr als seinem Anteil entspricht, kann ein Ausgleich in Form eines Benützungsentgelts festgesetzt werden – vertraglich im Rahmen einer Benützungsregelung oder gerichtlich, wenn keine Einigung zustande kommt. Praktisch relevant ist das in Erbengemeinschaften, in denen ein Miterbe die Liegenschaft allein bewohnt.
Ein vierter Anwendungsbereich sind Entschädigungen für eingeräumte Rechte: für eine Dienstbarkeit, für ein Notwegerecht oder für die vorübergehende Inanspruchnahme fremden Grundes im Zuge einer Bauführung. Praktisch bedeutsam ist, dass die Zahlung eines Nutzungsentgelts kein Mietverhältnis begründet. Wer nach Beendigung weiter zahlt und der Vermieter das entgegennimmt, riskiert allerdings, dass eine stillschweigende Fortsetzung angenommen wird – Vermieter sollten daher ausdrücklich klarstellen, dass die Annahme ohne Anerkennung eines Rechtsgrundes erfolgt. Durchgesetzt wird der Anspruch gemeinsam mit dem Räumungsbegehren.
Zu bedenken ist, dass die Einbringlichkeit häufig fraglich ist, wenn der Nutzer bereits mit dem Mietzins in Rückstand war. Für beide Seiten ist die einvernehmliche Lösung – ein vereinbarter Räumungstermin, gegebenenfalls mit Abgeltung – meist das wirtschaftlichere Ergebnis. Ein Räumungsvergleich kann gerichtlich protokolliert und damit unmittelbar vollstreckbar gestaltet werden. Für die Höhe des Entgelts empfiehlt sich eine nachvollziehbare Herleitung anhand von Vergleichsobjekten.
Ein pauschal angesetzter Betrag ohne Grundlage ist im Verfahren angreifbar. Zu unterscheiden ist das Nutzungsentgelt schließlich vom Benützungsentgelt im Sinne einer Entschädigung bei Bauführungen auf fremdem Grund, das für eine vorübergehende Inanspruchnahme geleistet wird.