Als ortsübliches Entgelt gilt der Betrag, der für vergleichbare Objekte in der Gegend üblicherweise bezahlt wird. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, ist es der Maßstab für den angemessenen Mietzins, etwa bei Geschäftsräumen. Ermittelt wird es aus abgeschlossenen Mietverträgen ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung – Inseratspreise liegen regelmäßig darüber.
Ausführlich erklärt
Das ortsübliche Entgelt beschreibt jenen Betrag, der für eine vergleichbare Leistung am jeweiligen Ort üblicherweise bezahlt wird. Im Mietrecht ist es vor allem als Maßstab für den angemessenen Mietzins von Bedeutung, daneben in weiteren Konstellationen. Der angemessene Mietzins kommt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes für bestimmte Objekte zur Anwendung – insbesondere für Geschäftsräume und für größere Wohnungen, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Anders als beim Richtwertsystem gibt es hier keinen gesetzlich festgelegten Ausgangswert mit Zu- und Abschlägen; maßgeblich ist, was für vergleichbare Objekte üblicherweise erzielt wird. Ermittelt wird das über Vergleichsobjekte.
Herangezogen werden tatsächlich abgeschlossene Mietverträge über Objekte ähnlicher Art, Größe, Lage, Beschaffenheit, Ausstattung und Erhaltungszustand. Angebotsmieten aus Inseraten sind dafür nur bedingt geeignet, weil sie systematisch über den vereinbarten Werten liegen. In Verfahren stützen sich Sachverständige auf eigene Erhebungen, auf Datenbanken und auf Marktberichte. Für die Vergleichbarkeit sind mehrere Merkmale relevant: Lage bis auf Straßenebene, Nutzfläche und Zuschnitt, Stockwerk und Vorhandensein eines Lifts, Ausstattung und Zustand, Freibereiche, Energiekennwerte, Höhe der Betriebskosten sowie – bei Geschäftsräumen – Frequenz, Sichtbarkeit und Branchenumfeld. Ein Zu- oder Abschlag gegenüber einem Vergleichsobjekt sollte begründbar sein.
Ein zweiter Anwendungsfall ist das Benützungsentgelt. Wer eine fremde Sache ohne Rechtsgrund benützt – etwa nach Beendigung eines Mietverhältnisses, aber vor Räumung –, schuldet ein angemessenes Entgelt für die Nutzung. Auch dieses bemisst sich nach dem ortsüblichen Niveau. Dieselbe Logik greift bei Benützungsregelungen unter Miteigentümern und bei der Bemessung von Entschädigungen für eingeräumte Dienstbarkeiten. Zu unterscheiden ist das ortsübliche Entgelt von der Marktmiete im wirtschaftlichen Sinn.
Beide beruhen auf Vergleichsbetrachtungen, doch das ortsübliche Entgelt ist ein Rechtsbegriff, der im Verfahren nach bestimmten Regeln ermittelt wird, während die Marktmiete eine reine Markteinschätzung darstellt. In der Praxis liegen beide meist nahe beieinander. Für Vermieter empfiehlt sich, die Herleitung eines angemessenen Mietzinses zu dokumentieren – mit Vergleichsobjekten, deren Merkmalen und den vorgenommenen Anpassungen. Diese Dokumentation ist im Streitfall die Grundlage. Für Mieter gilt, dass bei Zweifeln eine Überprüfung veranlasst werden kann.
Zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht; Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer. Zu beachten ist, dass sich das ortsübliche Niveau regional und nach Segment sehr unterschiedlich entwickelt. Aussagen über die Mietenentwicklung eines Bundeslandes sagen wenig über ein konkretes Objekt in einer konkreten Straße – maßgeblich sind stets Vergleichsobjekte aus demselben Umfeld. Für Geschäftsräume ist die Ermittlung besonders anspruchsvoll, weil Vergleichsobjekte seltener und die Ausstattungsunterschiede größer sind. Dort wird häufig ergänzend auf branchenübliche Kennzahlen zurückgegriffen, etwa den Mietanteil am Nettoumsatz.