Braucht ein Vermieter die vermietete Wohnung für sich oder nahe Angehörige, spricht man von Eigenbedarf. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, taugt er als Kündigungsgrund nur bei echter Notwendigkeit; meist wägt das Gericht die Interessen des Mieters ab. Solche Kündigungen gelingen selten; häufiger einigt man sich gegen Abgeltung.
Ausführlich erklärt
Eigenbedarf bezeichnet die Situation, dass ein Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige benötigt. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann das einen Kündigungsgrund darstellen – allerdings unter deutlich strengeren Voraussetzungen, als vielen Eigentümern bewusst ist. Das Mietrechtsgesetz zählt die zulässigen Kündigungsgründe abschließend auf. Eigenbedarf ist darin in mehreren Varianten enthalten, die sich unter anderem danach unterscheiden, ob der Vermieter die Wohnung für sich oder für Nachkommen benötigt und ob es sich um ein Objekt handelt, das der Vermieter selbst errichtet hat.
Gemeinsam ist allen Varianten, dass ein dringender Bedarf nachzuweisen ist. Ein bloßer Wunsch nach einer größeren, schöneren oder besser gelegenen Wohnung genügt nicht. Verlangt wird eine echte Notwendigkeit, die nicht anders befriedigt werden kann. Hinzu kommt in den meisten Varianten eine Interessenabwägung.
Das Gericht stellt den Bedarf des Vermieters den Interessen des Mieters gegenüber und berücksichtigt dabei dessen Alter, Gesundheitszustand, Dauer des Mietverhältnisses, familiäre Situation und die Verfügbarkeit von Ersatzwohnraum. Überwiegen die Interessen des Mieters, scheitert die Kündigung. In manchen Konstellationen ist der Vermieter überdies verpflichtet, dem Mieter Ersatz zu beschaffen oder eine Entschädigung zu leisten. Verfahrensrechtlich erfolgt die Kündigung durch gerichtliche Aufkündigung.
Der Mieter kann dagegen innerhalb einer kurzen Frist Einwendungen erheben; geschieht das, wird der Kündigungsgrund in einem Verfahren geprüft. Ohne rechtzeitige Einwendungen wird die Aufkündigung hingegen rechtswirksam – ein Punkt, den Mieter unbedingt beachten sollten. Wird der Kündigung stattgegeben, folgt gegebenenfalls ein Räumungsverfahren, wobei ein Räumungsaufschub gewährt werden kann. In der Praxis sind Eigenbedarfskündigungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes selten erfolgreich.
Die Verfahren dauern lange, der Ausgang ist unsicher, und die Kosten sind erheblich. Deshalb wählen viele Eigentümer den pragmatischen Weg einer einvernehmlichen Auflösung gegen Abgeltung: Der Mieter erhält einen Betrag für den Auszug, das Verhältnis endet planbar und ohne Prozessrisiko. Wirtschaftlich ist das häufig günstiger als ein jahrelanges Verfahren. Anders liegt der Fall außerhalb des Anwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes, etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei befristeten Verträgen, die schlicht auslaufen.
Dort stellt sich die Frage des Eigenbedarfs meist gar nicht. Wer als Eigentümer absehbar Eigenbedarf hat, sollte das von Beginn an einplanen – etwa durch eine Befristung des Mietvertrags. Das ist deutlich einfacher als der Versuch, ein unbefristetes Verhältnis nachträglich zu beenden. Für Mieter, die eine Aufkündigung wegen Eigenbedarfs erhalten, gilt: Fristen beachten, unverzüglich rechtliche Beratung in Anspruch nehmen und keinesfalls einfach ausziehen, ohne die Rechtslage geprüft zu haben.
Mietervereinigung und Arbeiterkammer bieten Erstberatung an. In vielen Fällen lässt sich zumindest ein längerer Zeitraum oder eine Abgeltung erreichen.