Als Mieter gilt, wer eine Wohnung gegen Zahlung nutzen darf. Er zahlt pünktlich, geht sorgsam mit der Wohnung um und meldet Schäden sofort. Im Gegenzug darf er bei erheblichen Mängeln weniger zahlen, Reparaturen verlangen und die Betriebskostenabrechnung einsehen. Normale Abnutzung muss beim Auszug nicht ersetzt werden.
Ausführlich erklärt
Der Mieter ist jene Partei, der eine Sache gegen Entgelt zum Gebrauch überlassen wird. Im Bestandrecht des ABGB heißt er Bestandnehmer; im Mietrechtsgesetz wird zwischen Haupt- und Untermieter unterschieden, was für den Umfang des Schutzes entscheidend ist. Zu den Hauptpflichten zählt zunächst die pünktliche Zahlung des vereinbarten Mietzinses samt Betriebskosten, üblicherweise im Vorhinein zu einem festgelegten Termin. Hinzu kommt die Obhutspflicht: Die Wohnung ist schonend und vertragsgemäß zu behandeln.
Der Mieter trägt die Instandhaltung im Inneren, soweit sie durch seinen Gebrauch veranlasst ist – etwa die Wartung von Gerät und Armaturen –, während ernste Schäden des Hauses und bestimmte Ausstattungsmerkmale im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes der Vermieter zu erhalten hat. Praktisch bedeutsam ist die Anzeigepflicht. Schäden, für deren Behebung der Vermieter zuständig ist, sind unverzüglich anzuzeigen. Unterbleibt das und vergrößert sich der Schaden dadurch, kann der Mieter für den Mehrschaden haften.
Eine schriftliche Meldung mit Fotos ist daher stets zu empfehlen. Duldungspflichten bestehen für Erhaltungs- und – unter Voraussetzungen – Verbesserungsarbeiten sowie für die Besichtigung durch den Vermieter aus wichtigem Grund, etwa zur Schadensfeststellung oder zur Vorbereitung einer Neuvermietung. Diese Besichtigungen sind rechtzeitig anzukündigen und auf ein zumutbares Maß zu beschränken; ein jederzeitiges Zutrittsrecht besteht nicht. Zu den Rechten zählt zunächst die Mietzinsminderung: Ist der bedungene Gebrauch erheblich beeinträchtigt – etwa durch Feuchtigkeit, Heizungsausfall oder eine Baustelle im Haus –, mindert sich der Mietzins von Gesetzes wegen im Verhältnis zur Beeinträchtigung.
Weiters kann der Mieter die Durchführung von Erhaltungsarbeiten durchsetzen, in die Betriebskostenabrechnung samt Belegen Einsicht nehmen und eine Überprüfung des Mietzinses veranlassen. Für Untervermietung, Tierhaltung und bauliche Veränderungen gilt: Sie sind je nach Vertrag und Umfang zulässig oder zustimmungsbedürftig. Ein generelles Verbot der Tierhaltung hält häufig nicht, während Regelungen zur Vermeidung von Belästigungen zulässig sind. Eine gänzliche Weitergabe der Wohnung kann dagegen einen Kündigungsgrund darstellen.
Bei Rückgabe ist die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu übergeben. Normale Abnutzung ist nicht zu ersetzen – abgenutzte Böden oder vergilbte Wände sind kein Schaden. Pauschale Verpflichtungen zur Neuausmalung sind gegenüber Verbrauchern häufig unwirksam. Ein Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug mit Fotos und Zählerständen ist die wirksamste Absicherung gegen spätere Auseinandersetzungen über Kaution und Schäden.
Zu unterscheiden ist schließlich zwischen Haupt- und Untermieter. Nur der Hauptmieter genießt im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes den vollen Schutz; die Position des Untermieters hängt vom Bestand des Hauptmietverhältnisses ab und endet grundsätzlich mit diesem. Wer ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft von einem Mitbewohner mietet, ist Untermieter – mit allen Folgen für Kündigungsschutz und Mietzinsbegrenzung.