Wer eine Reparatur zahlt, hängt von der Situation ab. Fällt eine Mietwohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, trägt der Vermieter ernste Schäden am Haus, gemeinsame Anlagen und mitvermietete Thermen und Boiler; der Mieter Malerei und Kleinigkeiten. In Eigentumshäusern zahlt die Gemeinschaft die allgemeinen Teile. Beim Eigenheim trägt alles der Eigentümer.
Ausführlich erklärt
Die Erhaltungspflicht beantwortet die im Alltag häufigste Frage rund um Immobilien: Wer muss eine notwendige Reparatur bezahlen? Die Antwort hängt davon ab, in welcher Konstellation man sich befindet – bei Miete, im Wohnungseigentum oder im eigenen Haus gelten unterschiedliche Regeln. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Vermieter zuständig für die Behebung ernster Schäden des Hauses, für die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen, für die Erhaltung der allgemeinen Teile und gemeinschaftlichen Anlagen sowie für mitvermietete Wärmebereitungsgeräte wie Heizthermen und Boiler. Der Mieter trägt demgegenüber die laufende Instandhaltung im Inneren der Wohnung, soweit sie durch seinen Gebrauch veranlasst ist – Malerei, Bodenbeläge, kleinere Reparaturen –, sowie Schäden, die er oder Personen aus seinem Bereich verursacht haben.
Vertragsklauseln, die dem Mieter darüber hinaus umfassende Erhaltungspflichten aufbürden, sind in diesem Bereich unwirksam. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei bestimmten Neubauten – richtet sich die Verteilung nach dem ABGB und nach dem Vertrag. Hier besteht deutlich mehr Gestaltungsspielraum, und Erhaltungspflichten werden häufig weitergehend auf den Mieter überwälzt. Gegenüber Verbrauchern gilt allerdings, dass gröblich benachteiligende oder überraschende Klauseln unwirksam sein können.
Im Zweifel lohnt eine Prüfung, bevor eine teure Reparatur akzeptiert wird. Im Wohnungseigentum verläuft die Trennlinie anders. Die Eigentümergemeinschaft ist zuständig für die allgemeinen Teile: Dach, Fassade, tragende Bauteile, Stiegenhaus, Aufzug, Steigleitungen, gemeinschaftliche Heizanlage. Finanziert wird das aus der Erhaltungsrücklage und den laufenden Beiträgen.
Der einzelne Wohnungseigentümer trägt die Erhaltung innerhalb seines Objekts, also insbesondere Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärgegenstände, Elektroinstallation ab der Abzweigung und Einrichtung. Bei Fenstern, Wohnungseingangstüren und Balkonen verläuft die Grenze weniger intuitiv – außenwirksame Bauteile werden vielfach den allgemeinen Teilen zugeordnet, weil sie Fassade und Substanz betreffen. Maßgeblich sind Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten und die konkrete Bauweise. Beim Eigenheim liegt die gesamte Erhaltungspflicht beim Eigentümer.
Es gibt keine Gemeinschaft, die mitträgt, und keine Rücklage, die automatisch dotiert wird. Deshalb empfiehlt sich, jährlich einen Betrag als Anteil der Herstellungskosten zurückzulegen – Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Installationen kehren in Zyklen wieder und summieren sich über die Lebensdauer erheblich. Für alle Konstellationen gilt: Mängel sollten früh angezeigt und dokumentiert werden. Wer eine Schadensmeldung unterlässt, haftet regelmäßig für den vergrößerten Folgeschaden.
Ebenfalls zu klären ist die Versicherungslage. Viele Schäden – Leitungswasser, Sturm, Hagel, Feuer – werden von der Gebäudeversicherung getragen, unabhängig davon, wen die Erhaltungspflicht trifft. Bei Wohnungseigentum besteht die Gebäudeversicherung für die Gesamtliegenschaft; Schäden im Wohnungsinneren sind je nach Deckung teils mitversichert. Eine Meldung an Verwaltung und Versicherung sollte daher stets parallel zur Klärung der Zuständigkeit erfolgen.