Erhaltungsarbeiten halten Haus und Wohnung in brauchbarem Zustand: undichte Dächer, feuchte Mauern, kaputte Leitungen, Aufzug, Heizanlage und mitvermietete Thermen. Fällt die Wohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, ist der Vermieter zuständig. Mieter müssen Mängel unverzüglich schriftlich anzeigen, dürfen den Mietzins mindern und die Arbeiten nicht behindern.
Ausführlich erklärt
Als Erhaltungsarbeit bezeichnet das Mietrecht jene Maßnahmen, die erforderlich sind, um ein Haus und die Mietgegenstände in brauchbarem Zustand zu halten. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Umfang gesetzlich umschrieben, und die Durchführung ist Sache des Vermieters. Erfasst sind zunächst die Behebung ernster Schäden des Hauses. Darunter fallen Maßnahmen an der Substanz, deren Unterbleiben zu weiterem Schaden führen würde: undichte Dächer, schadhafte Fassaden, feuchte Mauern, defekte Steigleitungen, mangelhafte Kanalanschlüsse, Schäden an Decken und tragenden Bauteilen.
Ebenfalls erfasst ist die Beseitigung erheblicher Gesundheitsgefährdungen, etwa durch Schimmel infolge baulicher Mängel oder durch schadstoffhaltige Bauteile. Hinzu kommt die Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses und der gemeinschaftlichen Anlagen wie Aufzug, Heizanlage oder Beleuchtung. Auch die Erhaltung mitvermieteter Heizthermen, Warmwasserboiler und vergleichbarer Wärmebereitungsgeräte fällt seit einer Novelle in die Zuständigkeit des Vermieters. Abzugrenzen ist die Erhaltung von zwei anderen Bereichen.
Verbesserungsarbeiten heben den Standard über den bisherigen Zustand hinaus – etwa der erstmalige Einbau eines Aufzugs oder einer Zentralheizung. Für sie gelten eigene Regelungen zu Beschlussfassung, Finanzierung und Duldung. Und die laufende Instandhaltung im Inneren der Wohnung, die durch den Gebrauch veranlasst ist, obliegt dem Mieter: Malerei, Bodenbeläge, kleine Reparaturen an Einrichtungsgegenständen. Finanziert werden Erhaltungsarbeiten aus dem Hauptmietzins, aus der Mietzinsreserve und gegebenenfalls aus eingehobenen Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen.
Reichen diese Mittel nicht, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine befristete Mietzinserhöhung im Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz beantragt werden. Fördermittel der Länder für thermische Sanierungen können ergänzend eingesetzt werden. Für Mieter besteht ein durchsetzbarer Anspruch. Wird eine notwendige Erhaltungsarbeit nicht durchgeführt, kann ein Antrag bei der Schlichtungsstelle beziehungsweise beim Bezirksgericht gestellt werden, der den Vermieter zur Durchführung verpflichtet.
Parallel besteht während der Beeinträchtigung ein Anspruch auf Mietzinsminderung. Beides setzt voraus, dass der Mangel unverzüglich schriftlich angezeigt und dokumentiert wurde. Umgekehrt trifft Mieter eine Duldungspflicht: Erhaltungsarbeiten sind zuzulassen, der Zutritt ist nach Ankündigung zu gewähren, und Beeinträchtigungen sind im zumutbaren Ausmaß hinzunehmen. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes richtet sich der Umfang der Erhaltungspflicht nach dem ABGB und dem Vertrag, wobei gegenüber Verbrauchern nicht jede Überwälzung auf den Mieter wirksam ist.
In der Praxis entstehen die meisten Auseinandersetzungen nicht über die Rechtslage, sondern über die Frage, ob überhaupt ein ernster Schaden vorliegt. Hilfreich ist daher eine sachliche Dokumentation: Fotos mit Datum, Beschreibung des Schadensbildes, gegebenenfalls eine Feuchtigkeitsmessung oder eine kurze fachliche Stellungnahme. Damit lässt sich die Diskussion von der Bewertungsebene auf die Faktenebene verlagern. Für Vermieter gilt umgekehrt, dass eine frühe Behebung fast immer günstiger ist als ein langwieriges Verfahren samt Mietzinsminderung.