Bei der Mietzinsreserve wird über zehn Jahre gegenübergestellt, wie viel Hauptmietzins ein Zinshaus eingebracht und was seine Erhaltung und Verbesserung gekostet hat. Ein Überschuss steht für Erhaltungsarbeiten zur Verfügung; reichen die Mittel dafür nicht aus, kommt eine befristete Mieterhöhung infrage. Beim Hauskauf geht diese Rechengröße mit über.
Ausführlich erklärt
Die Mietzinsreserve – genauer die Hauptmietzinsabrechnung – ist ein Instrument des Mietrechtsgesetzes, das sicherstellen soll, dass die aus einem Haus vereinnahmten Hauptmietzinse tatsächlich für dessen Erhaltung zur Verfügung stehen. Das Prinzip ist eine rollierende Verrechnung. Über einen Zeitraum der vergangenen zehn Jahre werden die vereinnahmten Hauptmietzinse den in diesem Zeitraum getätigten Aufwendungen für Erhaltung und Verbesserung sowie bestimmten weiteren Positionen gegenübergestellt. Ergibt sich ein Überschuss, besteht eine Mietzinsreserve; ergibt sich ein Fehlbetrag, spricht man von einem Mietzinsabgang.
Praktische Bedeutung hat das vor allem in zwei Zusammenhängen. Erstens bei der Frage, ob der Vermieter eine Mietzinserhöhung für Erhaltungsarbeiten verlangen kann. Reichen die vorhandene Reserve und die laufenden Einnahmen für notwendige Erhaltungsarbeiten nicht aus, kann er im Verfahren nach dem Mietrechtsgesetz eine befristete Erhöhung beantragen. Voraussetzung ist die Vorlage der Abrechnung – besteht eine ausreichende Reserve, ist eine Erhöhung nicht zulässig, weil die Mittel bereits vorhanden sind.
Zweitens beim Kauf eines Zinshauses. Die Reserve ist an das Haus gebunden und geht auf den Erwerber über. Für Käufer bedeutet das: Eine hohe Reserve stellt Mittel für anstehende Erhaltungsmaßnahmen bereit, ein Abgang zeigt an, dass in der Vergangenheit mehr aufgewendet als vereinnahmt wurde – was für die künftige Erhöhungsmöglichkeit von Bedeutung ist. Die Abrechnung gehört daher zu den Unterlagen, die vor einem Kauf einzusehen sind.
Zu unterscheiden ist die Mietzinsreserve von der Erhaltungsrücklage im Wohnungseigentum. Letztere ist ein tatsächlich angesparter, zweckgebundener und getrennt verwahrter Geldbetrag der Eigentümergemeinschaft. Die Mietzinsreserve ist dagegen eine rechnerische Größe: Sie beschreibt, welcher Betrag aus den Hauptmietzinsen rechnerisch für Erhaltung zur Verfügung stünde, ohne dass ein entsprechendes Guthaben tatsächlich vorhanden sein müsste. Zur Abrechnung selbst: Der Vermieter hat sie über Verlangen zu legen; Mieter können Einsicht nehmen.
Sie ist nach den gesetzlichen Vorgaben zu erstellen und umfasst neben den Hauptmietzinsen unter anderem Erhaltungs- und Verbesserungsaufwendungen, Annuitäten für zur Erhaltung aufgenommene Darlehen sowie bestimmte Verwaltungskosten. Für Eigentümer älterer Zinshäuser mit vielen Altverträgen ist die Systematik wirtschaftlich bedeutsam: Niedrige Kategoriemietzinse führen zu geringen Einnahmen, während Erhaltungspflichten unverändert bestehen. Ergänzend besteht die Möglichkeit, bei niedrigen Altmietzinsen einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag einzuheben, der zweckgebunden zu verwenden und andernfalls rückzuzahlen ist. Für Mieter ist die Abrechnung ein Kontrollinstrument: Sie zeigt, ob die vereinnahmten Hauptmietzinse tatsächlich für das Haus verwendet wurden, und ist die Grundlage jeder Auseinandersetzung über eine beantragte Mietzinserhöhung.
Im Verfahren wird sie ohnehin vorgelegt und geprüft. Für Käufer eines Zinshauses lohnt daher der Blick auf die Abrechnungen der vergangenen Jahre gemeinsam mit einer Aufstellung der durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen.