Ein Zinshaus ist ein Mehrparteienhaus, das einer Person oder Firma gehört und vermietet wird. Oft handelt es sich um Gründerzeithäuser mit gesetzlich begrenzten Mieten und hohem Sanierungsbedarf. Für den Wert zählen daher die bestehenden Mietverträge mehr als die Quadratmeter. Dachausbau oder Aufteilung in Eigentumswohnungen bieten Potenzial.
Ausführlich erklärt
Als Zinshaus bezeichnet man ein Mehrparteienhaus im Eigentum einer Person oder Gesellschaft, dessen Wohnungen und Geschäftslokale vermietet sind. Der Begriff ist historisch geprägt und wird vor allem für gründerzeitliche Wohnhäuser in Wien und anderen Städten verwendet. Die Besonderheit liegt in der Ertragsstruktur. Weil solche Häuser regelmäßig in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen, unterliegen die Mietzinse den gesetzlichen Obergrenzen. Über die Jahrzehnte entsteht dadurch ein sehr heterogenes Bild: Sehr alte Verträge mit Kategoriemietzins können weit unter dem Marktniveau liegen, jüngere Verträge folgen dem Richtwertsystem, und einzelne Einheiten sind möglicherweise frei vermietbar.
Für Käufer ergibt sich daraus, dass die Mietvertragsstruktur wichtiger ist als die Quadratmeterzahl. Zwei Häuser gleicher Größe in derselben Lage können völlig unterschiedliche Werte haben, je nachdem, wie viele Einheiten kurzfristig neu vermietet werden können. Die Bewertung arbeitet daher mit dem tatsächlichen Ist-Ertrag und bewertet das Anhebungspotenzial gesondert – wobei dessen Realisierung Zeit braucht und nicht steuerbar ist, weil Verträge im Vollanwendungsbereich faktisch nur einvernehmlich oder bei Fehlverhalten des Mieters enden. Ein zweiter Kernpunkt ist der bauliche Zustand. Gründerzeithäuser weisen typische Themen auf: Tramdecken, aufsteigende Feuchtigkeit im Sockelbereich, alte Elektro- und Steigleitungen, sanierungsbedürftige Dächer und Fassaden, fehlende Lifte, teils noch Substandardwohnungen ohne wohnungsinternes Bad oder WC.
Der Investitionsbedarf ist entsprechend hoch, während die Erträge gebunden sind – genau diese Schere ist das zentrale wirtschaftliche Thema. Dem stehen Potenziale gegenüber. Der Dachboden ist häufig eine Ausbaureserve; ein Dachgeschoßausbau schafft frei vermietbare oder verkäufliche Flächen. Die Parifizierung ermöglicht den Einzelverkauf von Wohnungen, was den Gesamterlös gegenüber einem Verkauf im Ganzen erhöhen kann – zu beachten sind dabei die mietrechtlichen Beschränkungen bei bewohnten Einheiten. Und die nachträgliche Errichtung eines Lifts wertet die oberen Geschoße spürbar auf.
Zur Prüfung gehören: vollständige Mieterliste mit Vertragsdatum, Rechtsgrundlage des Mietzinses, Befristung, Wertsicherung und Kündigungsverzichten; Hauptmietzinsabrechnung der letzten zehn Jahre, aus der sich Mietzinsreserve oder -abgang ergibt; Betriebskostenabrechnungen; Bauakt samt Konsensprüfung; Prüfbefunde für Aufzug, Elektro, Gas und Rauchfang; ein Bauzustandsgutachten; sowie Grundbuchsauszug samt Urkunden. Steuerlich und rechtlich ist die Materie anspruchsvoll. Eine Begleitung durch Steuerberater und Rechtsanwalt mit einschlägiger Erfahrung ist bei Transaktionen dieser Größenordnung Standard. Für Eigentümer bestehender Zinshäuser ist die Hauptmietzinsabrechnung das zentrale Steuerungsinstrument: Sie zeigt, ob Mittel für Erhaltungsarbeiten vorhanden sind und ob eine befristete Mietzinserhöhung im Verfahren in Betracht kommt. Am Markt sind Zinshäuser ein eigenes Segment mit begrenztem Käuferkreis.
Die Preise werden häufig als Vervielfacher der Jahresnettomiete ausgedrückt; dieser Wert ist allerdings nur aussagekräftig, wenn zugleich der Anteil frei vermietbarer Einheiten und der Sanierungsbedarf bekannt sind.