Serviced Apartments sind möblierte Wohneinheiten, die auf Zeit vermietet werden, meist für Wochen bis Monate, und hotelähnliche Leistungen bieten: Reinigung, Wäschewechsel, Rezeption, Internet. Wegen dieser Leistungen gilt das regelmäßig als gewerbliche Beherbergung, mit Folgen für Gewerberecht, Steuern und die erlaubte Nutzung. Die Erträge sind hoch, die Bewirtschaftungskosten ebenfalls.
Ausführlich erklärt
Ein Serviced Apartment ist eine möblierte Wohneinheit, die mit hotelähnlichen Zusatzleistungen auf Zeit vermietet wird – üblicherweise für Wochen bis Monate. Typische Leistungen sind Reinigung, Wäschewechsel, Rezeption oder Ansprechperson, Internet und teils Frühstück oder Fitnessbereich. Die Zielgruppe sind Personen mit befristetem Aufenthalt: entsandte Mitarbeiter, Projektteams, Personen zwischen zwei Wohnsitzen, medizinische Aufenthalte oder Studierende in Auslandssemestern. Das Segment liegt zwischen der klassischen Wohnungsvermietung und der Hotellerie.
Genau daraus ergibt sich die zentrale rechtliche Frage: die Einordnung. Werden über die bloße Raumüberlassung hinaus Leistungen erbracht, die den Charakter prägen – regelmäßige Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Rezeption, Verpflegung –, liegt regelmäßig eine gewerbliche Beherbergung vor und nicht eine Vermietung. Die Folgen betreffen mehrere Bereiche: Gewerberecht mit Betriebsanlagengenehmigung, Steuerrecht mit anderer Einkunftsart und abweichender Umsatzsteuerbehandlung, Ortstaxe sowie – bei Wohnungseigentum – die Frage der Widmung. Damit verbunden sind raumordnungsrechtliche Fragen.
In mehreren Städten bestehen Beschränkungen für gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wohnzonen; in Tourismusgemeinden kommen Freizeitwohnsitzregelungen hinzu. Vor jeder Investition ist daher eine schriftliche Auskunft der Gemeinde einzuholen. Im Wohnungseigentum ist zusätzlich die im Wohnungseigentumsvertrag festgelegte Widmung maßgeblich. Eine gewerbliche Nutzung in einem als Wohnung gewidmeten Objekt stellt eine Widmungsänderung dar und bedarf grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Eigentümer oder einer gerichtlichen Genehmigung.
Eine baurechtliche Bewilligung ersetzt diese Zustimmung nicht. Wirtschaftlich sind die erzielbaren Erträge je Quadratmeter deutlich höher als bei klassischer Vermietung – dem stehen aber erhebliche Bewirtschaftungskosten gegenüber: Reinigung, Wäsche, Verwaltung, Vermarktung über Plattformen samt Provisionen, Instandhaltung der Möblierung und Leerstand zwischen den Aufenthalten. Die Nettorendite liegt daher näher an jener klassischer Vermietung, als die Bruttowerte vermuten lassen. Angeboten werden solche Objekte häufig als Anlageprodukt mit Betreibervertrag und Ertragsprognose.
Zu prüfen sind dabei dieselben Punkte wie bei Betreiberimmobilien: Bonität und Referenzen des Betreibers, Laufzeit und Sicherheiten des Vertrags, Verteilung von Erträgen und Kosten, Zuständigkeit für die Erneuerung der Ausstattung, Ausstiegsmöglichkeiten und die Frage der Eigennutzung. Beim Wiederverkauf ist der Interessentenkreis eingeschränkt, weil das Objekt an den Betrieb gebunden ist. Eine unabhängige steuerliche und rechtliche Prüfung vor dem Erwerb ist bei diesem Produkt dringend zu empfehlen – unabhängig bedeutet dabei: nicht durch denselben Anbieter vermittelt. Für Nutzer ist das Konzept dort sinnvoll, wo ein Aufenthalt von einigen Wochen bis Monaten geplant ist: kürzer als für einen gewöhnlichen Mietvertrag praktikabel, länger als für ein Hotel wirtschaftlich.
Die Kosten liegen entsprechend zwischen beiden Formen. Für Eigentümer einzelner Wohnungen ist zu bedenken, dass das Konzept auf professioneller Bewirtschaftung beruht. Ohne Betreiber ist der laufende Aufwand für Reinigung, Wäsche, Kommunikation und Vermarktung erheblich.