Wird eine Wohnung mit Betten, Schränken und Geräten vermietet, gilt sie als möbliert. Das Entgelt dafür ist getrennt vom Hauptmietzins auszuweisen und hat sich am Zeitwert der Einrichtung samt angemessener Verzinsung zu orientieren. Eine Inventarliste mit Zustand und Fotos verhindert Streit beim Auszug über Abnutzung und Schäden.
Ausführlich erklärt
Als möbliert gilt eine Wohnung, die mit Einrichtungsgegenständen vermietet wird, die über die fest verbundene Ausstattung hinausgehen – Betten, Schränke, Tische, Sitzmöbel, Elektrogeräte. Nachgefragt wird sie vor allem von Studierenden, Wochenpendlern, Personen in befristeten Arbeitsverhältnissen und bei Übergangssituationen. Mietrechtlich ist das Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände ein eigener Bestandteil des Mietzinses und vom Hauptmietzins zu trennen. Diese Trennung ist wesentlich: Der Hauptmietzins unterliegt im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes den gesetzlichen Obergrenzen, das Möblierungsentgelt dagegen der Angemessenheit. Ein überhöhter Möblierungszuschlag darf nicht dazu dienen, die Obergrenze für den Hauptmietzins zu umgehen.
Für die Angemessenheit ist der Zeitwert der Einrichtung maßgeblich, verteilt über ihre Nutzungsdauer, zuzüglich einer angemessenen Verzinsung. Eine zwanzig Jahre alte Küche und ein abgenutzter Kasten rechtfertigen kaum noch einen nennenswerten Zuschlag. Wird deutlich mehr verlangt, kann die Vereinbarung insoweit unwirksam sein, und zu viel bezahlte Beträge können innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückgefordert werden. Praktisch unverzichtbar ist eine Inventarliste. Sie sollte jeden Gegenstand mit Bezeichnung, Anschaffungsjahr, Zustand und angesetztem Zeitwert erfassen und dem Vertrag als Beilage angeschlossen werden.
Ergänzt durch Fotos im Übergabeprotokoll bildet sie die Grundlage für die Beurteilung von Abnutzung und Schäden bei Rückgabe. Ohne Liste steht bei Auszug Aussage gegen Aussage. Zu klären ist außerdem, wer für Reparatur und Ersatz zuständig ist. Üblich ist, dass der Vermieter defekte Geräte ersetzt, während der Mieter für Schäden über die normale Abnutzung hinaus haftet. Normale Abnutzung ist nicht zu ersetzen – Gebrauchsspuren an Möbeln sind bei einer möblierten Vermietung erwartbar.
Wirtschaftlich bringt die Möblierung höhere Erträge, aber auch höheren Aufwand: Anschaffung, Erneuerung alle wenigen Jahre, häufigere Mieterwechsel und höhere Fluktuation. Der Mehrertrag sollte daher gegen diese Kosten gerechnet werden. Steuerlich ist die Einrichtung getrennt von der Immobilie zu behandeln. Möbel und Geräte sind bewegliche Wirtschaftsgüter mit deutlich kürzerer Nutzungsdauer als das Gebäude und entsprechend schneller abzuschreiben. Eine getrennte Erfassung in der Anlagenbuchhaltung ist daher sinnvoll.
Abzugrenzen ist die möblierte Vermietung von der Kurzzeitvermietung: Erstere ist eine gewöhnliche Wohnraummiete mit zusätzlicher Ausstattung, letztere eine touristische Nutzung mit eigenen widmungs-, wohnungseigentums- und gewerberechtlichen Anforderungen. Für Mietinteressenten lohnt der genaue Blick auf das Verhältnis von Möblierungszuschlag zu tatsächlichem Wert der Einrichtung. Bei einer voll ausgestatteten Wohnung mit neuwertigen Geräten ist ein spürbarer Zuschlag nachvollziehbar; bei älterer Einrichtung sollte er gering ausfallen. Für Vermieter empfiehlt sich, den Zuschlag im Vertrag getrennt auszuweisen und die Berechnungsgrundlage zu dokumentieren. Ein pauschaler Aufschlag ohne erkennbare Grundlage hält einer Überprüfung häufig nicht stand und kann zu Rückforderungen führen, die über Jahre zurückreichen.