Eine Vorsorgewohnung wird gezielt gekauft, um sie zu vermieten und damit für die Pension vorzusorgen. Weil die Vermietung zu Wohnzwecken steuerpflichtig ist, lässt sich die Umsatzsteuer zurückholen – dafür bindet man sich langfristig. Wichtig sind ein realistischer Preisvergleich, eigene Renditerechnung und unabhängige steuerliche Beratung, nicht die Unterlagen des Anbieters.
Ausführlich erklärt
Als Vorsorgewohnung wird eine Eigentumswohnung bezeichnet, die von vornherein zur Vermietung erworben wird – mit dem Ziel, Vermögen aufzubauen und eine zusätzliche Einkommensquelle für die Pension zu schaffen. Der Begriff ist ein Vertriebsbegriff und beschreibt kein eigenes Rechtsinstitut. Charakteristisch ist die umsatzsteuerliche Konstruktion. Weil die Vermietung zu Wohnzwecken steuerpflichtig ist, kann der Erwerber die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen.
Das senkt den effektiven Kaufpreis spürbar, bindet aber: Wird die Wohnung innerhalb des zwanzigjährigen Berichtigungszeitraums steuerfrei veräußert oder der Eigennutzung zugeführt, ist die Vorsteuer anteilig zurückzuzahlen. Diese Bindung ist bei der Planung der Haltedauer zu berücksichtigen. Ein zweiter Kernpunkt ist die Liebhabereiprüfung. Erwirtschaftet die Vermietung über einen absehbaren Zeitraum keinen Gesamtüberschuss, kann die Finanzverwaltung sie als steuerlich unbeachtlich einstufen – Verluste sind dann nicht mit anderen Einkünften ausgleichsfähig, und auch der Vorsteuerabzug steht in Frage.
Erforderlich ist daher eine Prognoserechnung, die einen Gesamtüberschuss innerhalb des maßgeblichen Zeitraums plausibel darstellt. Diese Rechnung sollte man nicht ungeprüft übernehmen: Optimistische Annahmen zu Miethöhe, Leerstand, Instandhaltung und Zinsen machen jede Prognose ansehnlich. Häufig angeboten wird ein Mietenpool: Die Erträge mehrerer Wohnungen werden zusammengefasst und nach Anteilen verteilt, wodurch das Leerstandsrisiko des einzelnen Objekts geglättet wird. Dem stehen Nachteile gegenüber – geringere Kontrolle, Abhängigkeit von der Verwaltung, Kosten und die Frage, wie bei einem Verkauf verfahren wird.
Die Bedingungen gehören genau gelesen. Der wirtschaftlich wichtigste Prüfpunkt sind die weichen Kosten. Werden Vorsorgewohnungen über Vertriebspartner verkauft, ist deren Vergütung im Kaufpreis enthalten und wird nicht gesondert ausgewiesen. Diesen Aufwendungen steht kein Gegenwert in der Immobilie gegenüber – sie müssen erst durch Wertsteigerung aufgeholt werden, bevor ein Wiederverkauf ohne Verlust möglich ist.
Die naheliegende Kontrolle ist ein Vergleich des angebotenen Quadratmeterpreises mit realisierten Preisen vergleichbarer Objekte in derselben Lage. Zur Prüfung gehören ferner eine eigene Renditerechnung nach einheitlicher Konvention, ein realistischer Ansatz für Leerstand und Instandhaltung, die Beurteilung der Lage unabhängig von den Vertriebsunterlagen und ein Stresstest mit deutlich höherem Zinssatz. Grundsätzlich ist das Modell tragfähig – entscheidend sind Lage, Preis und Kostenstruktur, nicht die Bezeichnung. Eine unabhängige steuerliche Beratung vor dem Erwerb ist bei diesem Produkt dringend zu empfehlen – unabhängig bedeutet dabei: nicht durch denselben Anbieter vermittelt.
Zu unterscheiden ist die Vorsorgewohnung von der Bauherrenmodell-Beteiligung, bei der mehrere Investoren gemeinsam ein Objekt errichten oder sanieren und steuerlich als Bauherren auftreten. Die Konstruktion ist komplexer, die steuerlichen Effekte sind größer, ebenso der Prüfaufwand. Beide Modelle verlangen eine sorgfältige unabhängige Beurteilung von Lage, Preis und Kostenstruktur.