Ein Grundstück ist eine vermessene Fläche mit eigener Nummer im Kataster, umgangssprachlich Parzelle. Gebäude darauf gehören grundsätzlich dazu. Vor dem Kauf sind Grundbuch, erlaubte Nutzung, Bebauungsbestimmungen sowie Anschlüsse für Wasser, Kanal, Strom und eine gesicherte Zufahrt zu prüfen. Angaben aus Inseraten sollten amtlich bestätigt werden.
Ausführlich erklärt
Ein Grundstück ist ein vermessungstechnisch abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Kataster mit einer eigenen Grundstücksnummer geführt wird. Im Alltag wird es auch als Parzelle bezeichnet. Vom Grundstück zu unterscheiden ist die Liegenschaft beziehungsweise der Grundbuchskörper: Dieser umfasst alle Grundstücke, die in einer Grundbuchseinlage zusammengefasst sind, und kann aus einem oder mehreren Grundstücken bestehen. Rechtlich ist ein Grundstück eine unbewegliche Sache.
Nach dem Grundsatz, dass Bauwerke dem Grund folgen, gehören darauf errichtete Gebäude grundsätzlich zum Grundstück und teilen dessen rechtliches Schicksal. Ausnahmen sind das Baurecht und das Superädifikat, bei denen Gebäude und Grund rechtlich auseinanderfallen. Zum Grundstück zählt ferner das Zugehör – etwa fest verbundene Anlagen, Einfriedungen oder Bepflanzung. Im Kataster wird für jedes Grundstück eine Benützungsart ausgewiesen, etwa Bauflächen, landwirtschaftlich genutzte Flächen, Wald, Gärten, Gewässer oder Verkehrsflächen.
Diese Angabe beschreibt die tatsächliche Nutzung und ist nicht mit der Flächenwidmung zu verwechseln, die von der Gemeinde festgelegt wird und darüber entscheidet, was zulässig ist. Beide Angaben können auseinanderfallen. Für Käufer ergibt sich daraus eine Prüfliste. Rechtlich: Grundbuchsauszug mit A-, B- und C-Blatt, Urkunden zu unklaren Eintragungen, Prüfung von Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechten und Belastungen sowie die Frage, ob die gesamte Einlage oder nur ein Grundstück daraus erworben wird.
Planungsrechtlich: Flächenwidmung, Bebauungsplan und Bebauungsbestimmungen, Bauplatzeigenschaft, Bausperren, Schutzzonen und Gefahrenzonen. Technisch: Aufschließungsstand mit Wasser, Kanal, Strom und rechtlich gesicherter Zufahrt, offene Abgaben, Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit, Altlastenverdacht bei gewerblicher Vornutzung sowie Topografie und Grundwasserstand. Ein häufiger Fehler ist, sich auf Angaben im Inserat zu verlassen. Fläche, Widmung und Aufschließungsstand sollten stets über amtliche Auskünfte bestätigt werden.
Ebenso lohnt ein Lokalaugenschein: Zaunverläufe, gewachsene Wege über den Grund, Leitungsschächte oder Bauteile jenseits der Grenze deuten auf Rechte hin, die im Grundbuch nicht aufscheinen. Grundstücke sind veränderlich. Sie können geteilt, vereinigt, zu- oder abgeschrieben werden; Grundlage ist jeweils eine Vermessungsurkunde. Bei Teilungen ist zu prüfen, ob die entstehenden Flächen die Anforderungen an einen Bauplatz erfüllen.
Wertbestimmend sind Lage, zulässige Bebauung, Zuschnitt, Aufschließung, Bodenverhältnisse und Belastungen. In verdichteten Lagen bemisst sich der Wert weniger nach der Fläche als nach der realisierbaren Geschoßfläche. Für Verkäufer empfiehlt sich, die Unterlagen vor Vermarktungsbeginn vollständig zusammenzustellen: aktueller Grundbuchsauszug, Auszug aus dem Flächenwidmungsplan, Bebauungsbestimmungen, Auskunft zum Aufschließungsstand und zu offenen Abgaben. Ein gut vorbereitetes Grundstück verkauft sich schneller und mit weniger Preisdruck.
Für Käufer gilt umgekehrt: Fehlende Unterlagen sind kein Formalproblem, sondern ein Anlass, genauer hinzusehen. Wer sie nicht bekommt, sollte das Anbot unter eine aufschiebende Bedingung stellen und die Prüfung nachholen, bevor er sich bindet.