Was unter der Grasnarbe liegt, entscheidet über Fundamente, Keller und Kosten: Tragfähigkeit, Grundwasserstand und die Frage, ob Regenwasser versickern kann. Man sieht es keinem Plan an, deshalb hilft nur eine Untersuchung mit Bohrungen oder Sondierungen. Schlechter Untergrund kann das Rohbaubudget deutlich verteuern. Bei Einfamilienhäusern wird die Untersuchung oft eingespart.
Ausführlich erklärt
Die Bodenbeschaffenheit beschreibt die physikalischen und geologischen Eigenschaften des Untergrunds einer Liegenschaft. Sie entscheidet darüber, wie ein Gebäude gegründet werden muss, welche Bauweisen möglich sind und mit welchen Kosten zu rechnen ist. Für Bauherren ist sie eines der größten kalkulatorischen Risiken, weil sie im Gegensatz zu Widmung oder Dichte nicht aus Plänen ablesbar ist. Maßgeblich sind mehrere Faktoren. Die Tragfähigkeit bestimmt, welche Lasten der Boden aufnehmen kann; sandige und kiesige Böden sind meist gut tragfähig, tonige und schluffige Böden weniger, organische Böden wie Torf kaum.
Die Setzungsempfindlichkeit entscheidet, ob mit ungleichmäßigen Setzungen und daraus folgenden Rissen zu rechnen ist. Der Grundwasserstand beeinflusst die Ausführung von Kellern und Fundamenten und kann eine wasserdichte Wanne erforderlich machen. Die Durchlässigkeit ist wichtig, wenn Niederschlagswasser am Grundstück versickert werden soll – bei bindigen Böden funktioniert das kaum, was Rückhaltebecken oder Ableitungen nötig macht. Hinzu kommen Hanglage und Rutschungsgefahr, Frosteindringtiefe, Auffüllungen aus früheren Nutzungen sowie in bestimmten Regionen Radon oder Karsterscheinungen. Ermittelt wird all das durch eine geotechnische Untersuchung, umgangssprachlich Bodengutachten.
Üblich sind Bohrungen oder Rammsondierungen mit anschließender Laboranalyse. Das Gutachten liefert Bodenprofile, Kennwerte, Empfehlungen zur Gründung, Angaben zum Grundwasser und Hinweise zur Wiederverwendbarkeit des Aushubmaterials. Bei größeren Bauvorhaben ist eine solche Untersuchung ohnehin erforderlich; bei Einfamilienhäusern wird sie aus Kostengründen oft ausgelassen – eine Ersparnis, die sich häufig rächt. Die wirtschaftlichen Auswirkungen sind erheblich. Reicht eine einfache Streifenfundierung, bleibt der Aufwand überschaubar.
Sind Bodenaustausch, Bodenverbesserung, Pfahlgründungen, Baugrubensicherungen oder wasserdichte Betonkonstruktionen nötig, entstehen Zusatzkosten, die schnell einen erheblichen Anteil des Rohbaubudgets ausmachen. Auch die Entsorgung des Aushubs hängt vom Boden ab: Nicht verwertbares oder belastetes Material verursacht deutlich höhere Deponiekosten als sauberer Aushub, der wiederverwendet werden kann. Für Käufer eines Baugrundstücks empfiehlt sich daher, die Bodenverhältnisse vor Vertragsabschluss abzuklären oder das Anbot unter eine entsprechende Bedingung zu stellen. Hinweise geben die Nachbarbebauung, Gespräche mit ortsansässigen Baumeistern, Auskünfte der Gemeinde sowie geologische Karten der Länder. Auffällig sind auffüllungsverdächtige Geländesprünge, feuchte Senken, üppiger Schilf- oder Weidenbewuchs und Grundstücke in ehemaligen Bachläufen oder Aulagen.
Auch bei Bestandsobjekten ist das Thema relevant: Setzungsrisse, feuchte Keller und schiefe Böden haben ihre Ursache häufig im Untergrund und lassen sich nur mit Kenntnis der Bodenverhältnisse richtig einordnen. Ebenfalls zu bedenken ist der Zusammenhang mit dem Aushubvolumen. Ein hoher Grundwasserstand oder felsiger Untergrund verteuert nicht nur die Gründung, sondern auch den Aushub selbst, weil Sonderverfahren, Wasserhaltung oder Felsabbau erforderlich werden. Bei Grundstücken mit Unterkellerungsabsicht ist dieser Posten daher gesondert zu kalkulieren. Als Faustregel gilt: Je größer die Unsicherheit über den Untergrund, desto größer sollte der Risikopuffer im Budget ausfallen.