Ist der Boden mit Schadstoffen belastet, muss er nicht saniert werden, solange keine erhebliche Gefährdung besteht und die Behörde nicht einschreitet. Teuer wird es, sobald gegraben wird: Belasteter Aushub kostet ein Vielfaches. Bei gewerblicher Vornutzung lohnt vor dem Kauf eine gezielte Untersuchung. Der Vertrag kann das Restrisiko absichern.
Ausführlich erklärt
Bodenkontamination bezeichnet die Verunreinigung des Untergrunds mit Schadstoffen. Anders als der rechtlich definierte Begriff der Altlast, der eine behördlich festgestellte erhebliche Gefährdung voraussetzt, ist die Kontamination zunächst ein technischer Befund: Der Boden enthält Stoffe in Konzentrationen, die über den natürlichen Hintergrundwerten liegen. Ob daraus eine rechtliche Handlungspflicht folgt, ist eine zweite Frage. Die typischen Schadstoffgruppen lassen sich meist der Vornutzung zuordnen.
Mineralölkohlenwasserstoffe stammen aus Tankanlagen, Werkstätten und Betriebsgeländen. Schwermetalle wie Blei, Chrom, Zink oder Cadmium finden sich bei metallverarbeitenden Betrieben, Galvaniken, Schießstätten und in Auffüllungen mit Schlacken oder Aschen. Chlorierte Kohlenwasserstoffe waren in chemischen Reinigungen und in der Metallentfettung im Einsatz und sind besonders problematisch, weil sie ins Grundwasser wandern. Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe treten bei Teerprodukten, Gaswerken und Bahnanlagen auf.
Hinzu kommen Pflanzenschutzmittelrückstände in landwirtschaftlich genutzten Flächen und Bauschutt in Altauffüllungen. Die Untersuchung verläuft üblicherweise in Stufen. Am Anfang steht eine historische Recherche: alte Katasterpläne, Luftbilder, Gewerberegister, Auskünfte von Gemeinde und Behörde sowie Gespräche mit Anrainern. Ergeben sich Verdachtsmomente, folgt eine orientierende technische Untersuchung mit Schürfen oder Bohrungen und Analytik.
Bestätigt sich ein Befund, schließt eine Detailuntersuchung an, die Ausmaß, Tiefenverteilung und Ausbreitungswege klärt und die Grundlage für Maßnahmen bildet. Zur Sanierung stehen mehrere Verfahren zur Verfügung. Der Bodenaustausch ist am gebräuchlichsten und am teuersten, weil das Material ausgehoben, klassifiziert und entsorgt werden muss. Alternativen sind hydraulische Maßnahmen zur Sicherung des Grundwassers, biologische Verfahren zum Abbau organischer Schadstoffe, thermische Behandlung oder die Sicherung durch Einkapselung, bei der die Schadstoffe im Boden verbleiben, aber vom Umfeld abgeschottet werden.
Wirtschaftlich schlägt eine Kontamination doppelt durch. Erstens über die unmittelbaren Untersuchungs- und Sanierungskosten. Zweitens über die Entsorgung des Aushubs bei einem Neubau: Belastetes Material fällt in höhere Abfallklassen, deren Deponiekosten ein Vielfaches von unbelastetem Aushub betragen. Bei tiefen Baugruben in innerstädtischen Lagen kann dieser Posten die Projektkalkulation entscheidend verändern.
Hinzu kommen Erschwernisse bei Finanzierung und Verwertbarkeit. Vor dem Kauf empfiehlt sich daher bei jeder Liegenschaft mit gewerblicher, industrieller oder ungeklärter Vornutzung eine gezielte Prüfung. Vertraglich lässt sich das Restrisiko über Zusicherungen des Verkäufers, einen Kaufpreiseinbehalt bis zum Vorliegen von Analyseergebnissen, eine aufschiebende Bedingung oder eine nachträgliche Kaufpreisanpassung steuern. Bei größeren Transaktionen sind zusätzlich Umweltversicherungen üblich.
Zu beachten ist, dass eine Kontamination nicht zwingend eine Sanierungspflicht auslöst. Solange keine erhebliche Gefährdung von Menschen oder Umwelt besteht und keine behördliche Ausweisung erfolgt, kann der Boden im bestehenden Zustand verbleiben. Relevant wird der Befund dann vor allem bei Eingriffen: sobald gegraben wird, entstehen Entsorgungspflichten. Diese Unterscheidung erklärt, warum ein Grundstück jahrzehntelang unauffällig genutzt werden kann und die Kosten erst beim Neubauvorhaben schlagend werden.