Im Altlastenkataster führen die Behörden jene Flächen, die offiziell als Altlast gelten; daneben gibt es ein Verzeichnis der Verdachtsflächen. Beide sind öffentlich einsehbar und gehören bei Grundstücken mit gewerblicher Vorgeschichte zur Prüfung. Kein Eintrag bedeutet allerdings nicht, dass der Boden sauber ist. Erfasst sind nur geprüfte Fälle.
Ausführlich erklärt
Der Altlastenkataster ist ein behördlich geführtes Verzeichnis jener Flächen, die als Altlast ausgewiesen sind. In Österreich wird dieses Register auf Basis des Altlastensanierungsgesetzes geführt; die fachliche Erfassung und Bewertung erfolgt durch das Umweltbundesamt im Auftrag des zuständigen Bundesministeriums, die Ausweisung selbst durch Verordnung. Neben dem Verzeichnis der ausgewiesenen Altlasten – vielfach als Altlastenatlas bezeichnet – besteht ein Verdachtsflächenkataster, in dem Flächen erfasst sind, bei denen ein begründeter Verdacht auf eine erhebliche Umweltgefährdung vorliegt, ohne dass dieser bereits abschließend bestätigt wäre. Die Systematik folgt einem Stufenprinzip.
Zunächst werden Verdachtsflächen aus historischen Erhebungen, Betriebsdaten, Meldungen und Luftbildauswertungen erfasst. Danach folgen Erkundungen und Gefährdungsabschätzungen. Bestätigt sich eine erhebliche Gefahr für Grundwasser, Boden oder Luft, wird die Fläche als Altlast ausgewiesen und in eine Prioritätenklasse eingereiht, die den Dringlichkeitsgrad der Sanierung abbildet. Nach erfolgreicher Sanierung und Kontrolle kann eine Altlast wieder aus dem Verzeichnis genommen werden.
Für die Immobilienpraxis ist der Kataster ein wichtiges Prüfinstrument. Die Verzeichnisse sind öffentlich zugänglich und lassen sich über die Online-Angebote des Umweltbundesamts sowie über die Geoinformationssysteme der Bundesländer räumlich abfragen. Ein Blick dorthin gehört bei jedem Grundstückskauf mit gewerblicher oder industrieller Vornutzung ebenso zum Standard wie die Einsicht in Grundbuch und Flächenwidmungsplan. Ergänzend empfiehlt sich eine Anfrage bei der Gemeinde und der Bezirksverwaltungsbehörde, da nicht jede lokale Kenntnis über Auffüllungen oder frühere Deponien bereits Eingang in ein Bundesregister gefunden hat.
Ein Eintrag hat unmittelbare wirtschaftliche Wirkung. Er beeinflusst die Verkäuflichkeit, weil viele Käufer solche Liegenschaften von vornherein ausschließen, er erschwert die Finanzierung, weil Banken die Sicherheit abwerten oder ablehnen, und er wirkt sich auf Bewilligungsverfahren aus, wenn Bauvorhaben Eingriffe in belastete Bodenschichten erfordern. In der Bewertung schlägt sich das über Sanierungskosten, Risikozuschläge und einen entsprechenden Abschlag nieder. Entscheidend ist jedoch die richtige Interpretation.
Das Fehlen eines Eintrags ist kein Freibrief: Die Register erfassen nur bekannte und bereits geprüfte Fälle. Umgekehrt bedeutet eine Verdachtsfläche noch nicht, dass eine Sanierungspflicht besteht – sie signalisiert Prüfbedarf. Wer eine Liegenschaft mit Eintrag erwerben will, sollte daher den Stand des Verfahrens erheben, vorhandene Untersuchungsberichte einsehen und ein Fachbüro beiziehen. Vertraglich lässt sich der Umgang damit über Zusicherungen, Kaufpreiseinbehalte, Rücktrittsrechte oder eine Kaufpreisanpassung nach Vorliegen der Untersuchungsergebnisse regeln.
Bei Entwicklungsprojekten empfiehlt sich, die Erkundung noch vor Vertragsabschluss durchzuführen und die Ergebnisse in die Projektkalkulation einzuarbeiten. Hilfreich ist zudem, den Kataster nicht isoliert zu betrachten. Aussagekräftig wird das Bild erst im Zusammenspiel mit historischen Luftbildern, alten Katasterplänen, Gewerberegisterdaten und Auskünften über wasserrechtliche Bewilligungen. Diese Quellen zeigen, was auf einer Fläche über die Jahrzehnte tatsächlich passiert ist – oft deutlich mehr, als ein einzelner Registereintrag vermuten lässt.