Als Altlast gilt eine alte Deponie oder ein früherer Betriebsstandort, von dem erhebliche Gefahren für Gesundheit oder Umwelt ausgehen. Die Sanierung kann mehr kosten als das Grundstück wert ist, und Banken finanzieren solche Flächen ungern. Vor dem Kauf sollte die frühere Nutzung recherchiert werden.
Ausführlich erklärt
Als Altlast wird eine Altablagerung oder ein Altstandort bezeichnet, von dem erhebliche Gefahren für die Gesundheit von Menschen oder für die Umwelt ausgehen. Rechtliche Grundlage ist in Österreich das Altlastensanierungsgesetz. Altablagerungen sind frühere Deponien und Ablagerungsplätze für Abfälle, Altstandorte hingegen Flächen ehemaliger Betriebsanlagen, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde – etwa Tankstellen, Putzereien, Gaswerke, Lackierereien, Galvanikbetriebe, Sägewerke oder metallverarbeitende Betriebe. Wichtig ist die Abstufung.
Nicht jede belastete Fläche ist eine Altlast. Am Anfang steht meist ein Verdacht, der zur Erfassung als Verdachtsfläche führt. Erst wenn Untersuchungen ergeben, dass tatsächlich erhebliche Gefahren bestehen, erfolgt die Ausweisung als Altlast und damit die Einstufung in eine Prioritätenklasse, die den Handlungsbedarf abbildet. Eine bloße Bodenverunreinigung ohne Gefährdungsrelevanz ist demgegenüber keine Altlast im Rechtssinn, kann den Wert einer Liegenschaft aber dennoch erheblich mindern.
Für Käufer sind die wirtschaftlichen Folgen beträchtlich. Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen reichen vom Bodenaustausch über hydraulische Maßnahmen bis zur Einkapselung und können ein Vielfaches des Grundstückswerts kosten. Hinzu kommen Untersuchungskosten, Verzögerungen im Genehmigungsverfahren und Schwierigkeiten bei der Finanzierung, weil Banken belastete Liegenschaften nur eingeschränkt als Sicherheit akzeptieren. Auch die Verwertbarkeit leidet: Eine als Altlast ausgewiesene Fläche ist im Markt nur mit deutlichem Abschlag platzierbar.
Haftungsrechtlich ist zu unterscheiden zwischen dem Verursacher, der primär in Anspruch genommen wird, und dem Liegenschaftseigentümer, der unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls zur Verantwortung gezogen werden kann – insbesondere wenn er der Kontamination zugestimmt hat oder sie ihm bekannt war beziehungsweise bekannt sein musste. Wer eine Liegenschaft in Kenntnis eines Verdachts erwirbt, kann sich später nur schwer auf Unwissenheit berufen. Zivilrechtlich kommen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer in Betracht; deren Durchsetzung scheitert in der Praxis aber oft an Fristen, Beweisproblemen oder an vertraglichen Gewährleistungsausschlüssen. Vorbeugen ist daher deutlich effektiver als nachträgliche Rechtsverfolgung.
Zur Sorgfaltsprüfung gehören eine Recherche zur historischen Nutzung der Liegenschaft, die Einsicht in Verdachtsflächen- und Altlastenverzeichnisse, eine Anfrage bei Gemeinde und Bezirksverwaltungsbehörde sowie bei Auffälligkeiten eine orientierende technische Untersuchung durch ein Fachbüro. Auffällig sind etwa auffällige Auffüllungen, alte Tankanlagen, unerklärliche Bodenverfärbungen oder eine industrielle Vornutzung. Vertraglich lässt sich das Restrisiko über eine ausdrückliche Zusicherung des Verkäufers zur Schadstofffreiheit, über einen Kaufpreiseinbehalt bis zum Vorliegen von Untersuchungsergebnissen oder über eine aufschiebende Bedingung steuern. Bei größeren Transaktionen sind zudem Umweltversicherungen üblich.
Gerade bei innerstädtischen Entwicklungsgrundstücken mit gewerblicher Vergangenheit sollte dieser Punkt nie übergangen werden. Zu bedenken ist außerdem, dass belasteter Aushub bei einem Neubau gesondert entsorgt werden muss. Selbst unterhalb der Schwelle einer ausgewiesenen Altlast können die Entsorgungskosten für kontaminiertes Material die Kalkulation eines Bauvorhabens erheblich belasten, weil sich Deponiekosten je nach Schadstoffklasse stark unterscheiden. Eine Beprobung des Aushubmaterials vor Baubeginn schafft hier Planungssicherheit und ist im Verhältnis zum Risiko kostengünstig.