In mehreren Bundesländern stellt die Gemeinde die für eine Parzelle geltenden Bebauungsbestimmungen auf Antrag schriftlich aus: zulässige Nutzung, Bauweise, Dichte, Höhe, Abstände, Stellplätze und Besonderheiten wie Schutzzonen. Diese Auskunft sollte vor jedem verbindlichen Anbot vorliegen, denn ihre Ausstellung dauert manchmal Wochen. Online-Karten sind unverbindlich.
Ausführlich erklärt
Bebauungsbestimmungen sind die für ein konkretes Grundstück geltenden baurechtlichen Vorgaben. Während der Bebauungsplan das Planungsinstrument für ein ganzes Gebiet ist, beantworten die Bebauungsbestimmungen die praktische Frage: Was darf auf genau dieser Parzelle errichtet werden? In mehreren Bundesländern und Städten werden sie auf Antrag als eigene schriftliche Auskunft der Baubehörde ausgestellt. Der Inhalt umfasst typischerweise die Widmungskategorie, die festgelegte Bauweise – offen, gekuppelt oder geschlossen –, die zulässige Bebauungsdichte oder Geschoßflächenzahl, die höchstzulässige Gebäudehöhe beziehungsweise Bauklasse, Baufluchtlinien und Baulinien, einzuhaltende Abstände und Bauwiche, Vorgaben zur Dachform und Dachneigung, Anteile an Grün- und Freiflächen, Regelungen zur Versiegelung und zur Behandlung von Niederschlagswasser sowie die Stellplatzverpflichtung.
Hinzu kommen objektspezifische Besonderheiten: Schutzzone, Denkmalschutz, Gefahrenzone aus Hochwasser- oder Lawinengefährdung, Vorbehaltsflächen, Bausperren oder Leitungsservitute. Für Käufer ist diese Auskunft eines der wichtigsten Dokumente überhaupt und sollte vor Abgabe eines verbindlichen Anbots vorliegen. Sie beantwortet, ob das geplante Vorhaben überhaupt realisierbar ist, wie groß das tatsächliche Baufeld nach Abzug aller Abstände ausfällt und welche zusätzlichen Verpflichtungen bestehen. Erst auf dieser Grundlage lässt sich ein Grundstückspreis seriös beurteilen, denn in verdichteten Lagen bemisst sich der Wert nach der realisierbaren Geschoßfläche und nicht nach der Grundstücksgröße.
Auch im Bestand sind die Bestimmungen relevant. Sie zeigen, ob noch Reserven für einen Dachgeschoßausbau, eine Aufstockung oder einen Zubau bestehen und ob eine geplante Nutzungsänderung – etwa von Geschäftslokal auf Wohnung oder umgekehrt – widmungsrechtlich zulässig wäre. Nicht selten stellt sich dabei heraus, dass ein Altbestand mehr Volumen aufweist, als heute zulässig wäre; er genießt dann Bestandsschutz, kann aber im Fall eines Neubaus nicht in gleicher Kubatur wiedererrichtet werden. Erhältlich sind die Bebauungsbestimmungen bei der Gemeinde beziehungsweise beim Magistrat, in größeren Städten bei der zuständigen Planungsdienststelle.
Üblicherweise ist ein formloser Antrag mit Angabe von Katastralgemeinde, Einlagezahl und Grundstücksnummer erforderlich; es fällt eine Verwaltungsgebühr an. Ergänzend bieten die Länder Geoinformationssysteme an, in denen Widmung und Planinhalte online eingesehen werden können – diese Darstellungen sind allerdings unverbindlich und ersetzen die amtliche Auskunft nicht. Ein häufiger Fehler besteht darin, sich auf Angaben in Inseraten oder auf ältere Unterlagen aus einer früheren Transaktion zu verlassen. Planinhalte werden fortgeschrieben, und was vor einigen Jahren galt, kann heute überholt sein.
Verbindlich ist allein die aktuelle schriftliche Auskunft der Behörde, idealerweise ergänzt durch eine kurze Machbarkeitsprüfung durch einen Ziviltechniker. Wichtig ist auch der Zeitfaktor: Die Ausstellung dauert je nach Gemeinde einige Tage bis mehrere Wochen. Wer ein Anbot unter Zeitdruck legen muss, sollte die Auskunft daher entweder frühzeitig beantragen oder das Anbot unter die aufschiebende Bedingung eines für das geplante Vorhaben tauglichen Inhalts stellen.