Die Baubewilligung ist der behördliche Bescheid, mit dem die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Bauwerks genehmigt wird; bewilligungspflichtige Arbeiten dürfen erst danach beginnen. Geprüft wird die Übereinstimmung mit den Plänen der Gemeinde und den Vorgaben zu Abständen, Höhe und Dichte. Sie erlischt, wenn nicht fristgerecht begonnen oder fertiggestellt wird.
Ausführlich erklärt
Die Baubewilligung ist der behördliche Bescheid, mit dem die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Bauwerks genehmigt wird. Sie ist die zentrale Genehmigung im österreichischen Baurecht und Voraussetzung dafür, dass mit den bewilligungspflichtigen Arbeiten begonnen werden darf. Zuständig sind die Gemeinden als Baubehörde erster Instanz, in Städten mit eigenem Statut der Magistrat. Da das Baurecht Landessache ist, unterscheiden sich Verfahren, Fristen und Begriffe zwischen den neun Bundesländern.
Gemeinsam ist allen, dass geprüft wird, ob das Vorhaben mit dem Flächenwidmungsplan, dem Bebauungsplan und den Bebauungsbestimmungen, den technischen Bauvorschriften sowie den Regelungen zu Abständen, Höhen und Dichte übereinstimmt. Der Antrag ist vom Bauwerber einzubringen und umfasst typischerweise Einreichpläne im vorgegebenen Maßstab, eine Baubeschreibung, einen Lageplan mit Höhenangaben, den Grundbuchsauszug, den Nachweis der Zustimmung des Grundeigentümers, Energieausweis oder energetische Nachweise, statische und brandschutztechnische Unterlagen sowie – je nach Vorhaben – Angaben zu Stellplätzen, Abwasser und Niederschlagswasser. Die Pläne müssen von einer dazu befugten Person erstellt sein, üblicherweise einem Ziviltechniker oder einem befugten Gewerbetreibenden. Ein wesentlicher Teil des Verfahrens ist die Beteiligung der Nachbarn.
In der Bauverhandlung können sie ihre subjektiv-öffentlichen Rechte geltend machen, insbesondere zu Abständen, Gebäudehöhe, Belichtung und Immissionen. Werden Einwendungen rechtzeitig erhoben, sind sie im Bescheid zu behandeln; wer schweigt, verliert seine Parteistellung weitgehend. Gegen den Bescheid steht der Beschwerdeweg an das Landesverwaltungsgericht offen, was ein Vorhaben erheblich verzögern kann. Die erteilte Bewilligung enthält regelmäßig Auflagen, etwa zur Ausführung, zu Beweissicherungen bei Nachbarobjekten, zu Stellplätzen, zur Niederschlagswasserentsorgung oder zu Schutzmaßnahmen während der Bauzeit.
Diese Auflagen sind verbindlich und bleiben dauerhaft relevant, weil sie auch spätere Eigentümer binden. Zeitlich ist die Baubewilligung befristet: Wird nicht innerhalb einer bestimmten Frist mit dem Bau begonnen oder dieser nicht innerhalb einer weiteren Frist vollendet, erlischt sie. Die Fristen und Verlängerungsmöglichkeiten unterscheiden sich je nach Bundesland. Nach Fertigstellung ist je nach Landesrecht eine Fertigstellungsanzeige einzubringen oder eine Benützungsbewilligung einzuholen; erst danach darf das Objekt bestimmungsgemäß genutzt werden.
Für Käufer eines Grundstücks ist zu beachten, dass eine erteilte Baubewilligung an das Grundstück und das konkrete Projekt gebunden ist. Sie erhöht den Wert deutlich, weil Genehmigungsrisiko und Verfahrenszeit entfallen – vorausgesetzt, sie ist noch aufrecht und das Projekt entspricht den eigenen Vorstellungen. Vor dem Kauf sollten daher Bescheid, Pläne, Auflagen und Fristenlauf im Original geprüft werden. Wird von der Bewilligung abgewichen, entsteht eine Konsenswidrigkeit mit allen bekannten Folgen.
Auswechslungspläne sind daher rechtzeitig einzureichen. Kleinere Abweichungen lassen sich häufig noch im laufenden Verfahren berücksichtigen, während nachträgliche Legalisierungen aufwendiger sind und im ungünstigsten Fall an geänderten Vorschriften scheitern.