Höfe, Grünanlagen, Wege, Fahrrad- und Müllräume oder Waschküchen stehen als Gemeinschaftsflächen allen Bewohnern offen und gehören allen Eigentümern gemeinsam. Pflege und Reinigung laufen über die Betriebskosten, größere Erneuerungen über die Rücklage. Weil hier oft gestritten wird, regelt die Hausordnung Ruhezeiten und erlaubte Nutzungen. Fluchtwege müssen frei bleiben.
Ausführlich erklärt
Gemeinschaftsflächen sind jene Bereiche einer Wohnanlage, die allen Bewohnern zur Verfügung stehen. Dazu zählen Innenhöfe und Grünanlagen, Spielplätze, Wege und Zufahrten, Fahrradabstellräume, Kinderwagenräume, Müll- und Altstoffsammelräume, Waschküchen, Trockenräume sowie Gemeinschaftsräume für Veranstaltungen oder Coworking. Rechtlich zählen sie zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Sie stehen im Miteigentum aller Wohnungseigentümer und werden von der Eigentümergemeinschaft verwaltet.
Einzelne Flächen können durch ein Sondernutzungsrecht oder eine Benützungsregelung bestimmten Objekten zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen sein – dann sind sie nicht mehr Gemeinschaftsfläche im eigentlichen Sinn, bleiben aber rechtlich allgemeiner Teil. Bei den Kosten ist zu unterscheiden. Die laufende Pflege – Reinigung, Rasenmähen, Baumpflege, Winterdienst, Beleuchtung, Wartung von Spielgeräten – gehört zu den Betriebskosten und wird auf die Nutzer verteilt. Erhaltung und Erneuerung baulicher Bestandteile wie Wege, Stützmauern, Entwässerung oder Einfriedungen sind dagegen Aufgabe der Gemeinschaft und aus der Erhaltungsrücklage zu finanzieren.
Bei aufwendig gestalteten Anlagen mit umfangreicher Bepflanzung, Wasserflächen oder Spielgeräten summieren sich diese Kosten spürbar – ein Punkt, der bei der Objektwahl in die Betrachtung der monatlichen Belastung gehört. Gemeinschaftsflächen sind zugleich die häufigste Quelle nachbarschaftlicher Konflikte. Typische Streitpunkte sind Lärm auf Spielplätzen und in Höfen, das Abstellen von Fahrrädern, Kinderwagen und Gegenständen in Gängen und Stiegenhäusern, das Grillen im Hof, die Nutzung von Waschküchen, Hunde auf Grünflächen und die Lagerung von Sperrmüll. Rechtlich ist dabei zweierlei zu beachten: Fluchtwege müssen aus Brandschutzgründen freigehalten werden, und die Nutzung darf andere nicht über das ortsübliche Maß hinaus beeinträchtigen.
Das wichtigste Steuerungsinstrument ist die Hausordnung. Sie regelt Ruhezeiten, zulässige Nutzungen, Abstellmöglichkeiten und Verantwortlichkeiten. Sinnvoll ist, sie konkret und durchsetzbar zu formulieren statt in allgemeinen Appellen. Bei wiederkehrenden Problemen kann die Eigentümergemeinschaft ergänzende Beschlüsse fassen, etwa über Zugangskontrollen, zusätzliche Abstellflächen oder die Umgestaltung eines Bereichs.
Für Käufer lohnt der bewusste Blick auf diese Bereiche bei der Besichtigung. Zustand und Ordnung von Hof, Stiegenhaus, Fahrrad- und Müllraum sagen viel über die Qualität der Verwaltung und über das Miteinander in der Anlage aus – oft mehr als der Zustand der einzelnen Wohnung, der sich leicht herrichten lässt. Bei Neubauprojekten gilt: Gemeinschaftsflächen erhöhen Attraktivität und Aufenthaltsqualität, erzeugen aber Fläche, die weder verkauft noch vermietet wird und dauerhaft Kosten verursacht. Ihr Umfang ist daher eine bewusste Abwägung zwischen Qualität und Wirtschaftlichkeit.
Bei größeren Anlagen bewährt sich, Zuständigkeiten und Nutzungsregeln von Beginn an schriftlich festzulegen – etwa für Fahrradräume, Gemeinschaftsräume und Grillplätze. Regeln, die erst nach dem ersten Konflikt entstehen, werden erfahrungsgemäß schlechter akzeptiert und sind schwerer durchzusetzen. Die Hausordnung ist dafür das geeignete Instrument.