Wer baut, muss meist eine bestimmte Zahl an Autoabstellplätzen schaffen; wie viele, regeln Land und Gemeinde. Auch Zubauten, Dachausbauten und Nutzungsänderungen lösen sie aus, wenn zusätzlicher Bedarf entsteht. Bei guter öffentlicher Verkehrsanbindung sind Reduktionen möglich, ebenso Plätze auf anderen Grundstücken oder eine Ausgleichsabgabe. Tiefgaragen sind ein erheblicher Kostenfaktor.
Ausführlich erklärt
Die Stellplatzverpflichtung ist die baurechtliche Pflicht, bei einem Bauvorhaben eine bestimmte Zahl von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge zu schaffen. Sie ergibt sich aus den Bauordnungen der Bundesländer und ergänzenden Verordnungen der Gemeinden und wird bei der Baubewilligung geprüft. Der Schlüssel unterscheidet sich regional. Verbreitet ist eine Bemessung nach Wohnungen oder nach Nutzfläche – etwa ein Stellplatz je Wohnung oder je angefangener Fläche in bestimmter Größe.
Für Geschäfts-, Büro- und Betriebsflächen sowie für Sondernutzungen wie Gastronomie, Hotels oder Veranstaltungsstätten gelten eigene Schlüssel, die häufig an Nutzfläche, Sitzplätze oder Beschäftigte anknüpfen. Ergänzend bestehen vielfach Verpflichtungen für Fahrradabstellplätze. Ausgelöst wird die Verpflichtung nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei Zubauten, Aufstockungen, Dachgeschoßausbauten und bei Nutzungsänderungen, wenn dadurch zusätzlicher Bedarf entsteht. Genau das ist bei Nachverdichtung im Bestand ein regelmäßiger Engpass: In dicht bebauten Lagen sind zusätzliche Stellplätze baulich häufig nicht darstellbar.
Für solche Fälle sehen die Bauordnungen mehrere Wege vor. Erstens Reduktionen bei guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr – zahlreiche Gemeinden haben den Schlüssel in zentralen, gut erschlossenen Lagen gesenkt, teils verbunden mit Auflagen zur Fahrradinfrastruktur oder zu Mobilitätskonzepten. Zweitens die Errichtung der Plätze auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung, rechtlich gesichert durch eine Dienstbarkeit oder Vereinbarung. Drittens die Ablöse durch eine Ausgleichsabgabe: Statt Stellplätze zu errichten, wird ein Betrag an die Gemeinde entrichtet, der zweckgebunden für Verkehrsinfrastruktur zu verwenden ist.
Die Höhe ist regional sehr unterschiedlich und kann bei größeren Vorhaben erhebliche Beträge erreichen. Wirtschaftlich ist die Verpflichtung ein bedeutender Kostenfaktor. Ein Tiefgaragenplatz verursacht Errichtungskosten, die in vielen Regionen über dem Betrag liegen, der am Markt dafür erzielt werden kann – insbesondere dort, wo ausreichend öffentlicher Parkraum vorhanden ist. Für Projektentwickler ist die Frage daher früh in der Kalkulation zu berücksichtigen.
Verkehrspolitisch ist das Instrument umstritten. Kritiker verweisen darauf, dass verpflichtende Stellplätze das Wohnen verteuern, Flächen versiegeln und den Autoverkehr fördern; Befürworter auf die Entlastung des öffentlichen Raums und darauf, dass ohne Vorgabe der Parkdruck in den Straßen steigt. Mehrere Bundesländer und Städte haben ihre Regelungen in den vergangenen Jahren gelockert, insbesondere in zentralen Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr. Für Bauherren empfiehlt sich, den geltenden Schlüssel und allfällige Reduktionsmöglichkeiten früh bei der Gemeinde zu erheben – die Antwort beeinflusst Planung und Kalkulation unmittelbar.
Für Käufer einer Wohnung ist die Frage relevant, ob ein Stellplatz zugeordnet ist und auf welcher rechtlichen Grundlage. In Anlagen mit weniger Stellplätzen als Wohnungen entstehen dauerhafte Konflikte um Besucherparkplätze und Zufahrten – ein Punkt, der bei Besichtigungen am Vormittag leicht übersehen wird.